馮海寧

        國務院新出四招遏制高房價，媒體進行了集中解讀。有媒體援引業(yè)內(nèi)人士的話說，明年房價過快上漲的態(tài)勢有望得到遏制，“盤整”將是樓市的主基調(diào)。房價是繼續(xù)高歌猛進還是被遏制？筆者認為對遏制房價不能過度樂觀，國務院新出的四招不可避免地要在現(xiàn)實中遭遇各種阻力。以抑制投資投機性購房為例，就面臨不少難題。

        從市場層面看，投機炒房的確到了該打擊的程度。有媒體對各種相關數(shù)據(jù)分析以后得出結(jié)論——上海投資性住房的占比估計在80%以上。不久前有機構(gòu)在北京調(diào)查顯示，北京購房人群中有七成人在炒房。這么多人炒房，房價焉有合理之理？

        既然打擊投機炒房被認為是遏制房價的必殺技，那么，我們就要看看有多少手段可使，每一招有多少殺傷力。從表面上看，可使用財稅、金融、行政、法律等手段。金融方面，可加強信貸審查，適當提高首付款比例和利率，以提高炒房門檻；財稅方面，既可以增加房屋交易環(huán)節(jié)稅費，也可以征收物業(yè)稅，以增加炒房成本和風險；行政方面，可以在各個環(huán)節(jié)發(fā)揮監(jiān)管作用，例如，整治二手房交易市場上的潛規(guī)則——“黑白合同”。

        但是，從以往經(jīng)驗來看，這些高招在現(xiàn)實中有可能一一被化解。先說房貸，有專家在解讀“國四條”時估計明年二套房貸要緊縮，但是即便二套房貸緊縮，也約束不了有門路的投機客和那些善于違規(guī)的銀行。央視《經(jīng)濟半小時》記者今年6月份調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各大銀行集體違規(guī)，二套房貸暗中松綁，一個人可以貸出35套房貸。

        再說財稅政策。雖然個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年，增加了炒房成本，但由于房屋供需嚴重不平衡，增加的稅費必然轉(zhuǎn)嫁到買房人身上，不但二手房價因此要漲，而且可能刺激新房價格上漲，到頭來不僅遏制不了房價，反而在推動房價上漲。另外，物業(yè)稅還在研究、試點階段，明年全面運用物業(yè)稅來遏制房價似乎也不現(xiàn)實。

        更為重要的是，中央既要鼓勵住房消費，又要打擊投機炒房，現(xiàn)實中如何來區(qū)分投機型需求與改善型、消費型需求，是一個最大的難題。這是因為我們的房地產(chǎn)消費需求結(jié)構(gòu)比較復雜，既有首次置業(yè)和改善居住條件的真實需求，有城市大規(guī)模拆遷帶來的被動性消費需求，也有城市化進程中人口增加帶來的需求，要想把改善型、消費型需求與投機型需求截然分開是不可能實現(xiàn)的。搞不好的話，打擊投機炒房打擊了正常的住房消費，或者鼓勵住房消費變成了鼓勵投機炒房，使得監(jiān)管部門不好監(jiān)管。

        在筆者看來，投機炒房之所以盛行，主要原因是錢太多——流動性過剩。16日有媒體披露，明年信貸規(guī)模大致框定7.5萬億元，考慮到2009年沒有進入實體經(jīng)濟的約2萬億信貸資金的可能回流，2010年的信貸寬松程度相仿2009年。顯然，大量的信貸資金很可能繼續(xù)流向樓市，加大了遏制高房價的難度。

        筆者以為，要想通過打擊炒房來遏制房價，一方面盡可能地細化相關政策，避免政策漏洞；另一方面是對各項政策加強監(jiān)督讓政策落實；尤其要積極應對流動性過剩的沖擊，把可能流向房地產(chǎn)市場的資金引向?qū)?jīng)濟長期增長有利的生產(chǎn)和投資領域，以減少住房從民生產(chǎn)品、消費品變成投資品。



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