每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 尚希 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 王杰 發(fā)自北京

盡管十八屆三中全會對 “房地產(chǎn)調(diào)控長效機制”、“房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展方向”等房地產(chǎn)圈內(nèi)熱議的話題只字未提，但是，三中全會審議通過的 《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱 《決定》）所提出的金融改革、稅收改革、農(nóng)村建設用地的可流轉(zhuǎn)、可抵押，乃至于放開社會資本特許經(jīng)營參與城市基礎設施建設等內(nèi)容，依然為房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展指出了新方向。

已經(jīng)涉足金融投資、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)等非房地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)商突然發(fā)現(xiàn)，三中全會后，這些領(lǐng)域的投資，也許能給房地產(chǎn)主業(yè)帶來新的機遇。整個地產(chǎn)行業(yè)也許會因為金融、土地等領(lǐng)域的改革，迎來又一個黃金十年。

土地改革帶來新機會

《決定》指出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價?？s小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機制。擴大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級市場。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟在接受《每日經(jīng)濟新聞》采訪時表示，未來城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場還是三四線城市和中小城鎮(zhèn)。如果房企把控好新型城鎮(zhèn)化以及農(nóng)村建設用地和城市建設用地同股同權(quán)的政策引導，還是有發(fā)展?jié)摿Φ模绕涫瞧渲蟹?ldquo;PEPR（人口、產(chǎn)業(yè)、政策、資源）”指標模型的三四線城市。

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學土地資源與房地產(chǎn)管理系系主任趙秀池在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，開發(fā)商應該從建設用地流轉(zhuǎn)中得到一定的機會，去找好自己住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等定位。

睿信致成管理咨詢董事總經(jīng)理薛迥文告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。使農(nóng)民富了起來，這有利于減少三四線城市積壓的庫存，也是地產(chǎn)商的一個新機會。

事實上，農(nóng)村建設用地和城市建設用地同權(quán)同價，也為房地產(chǎn)業(yè)增加了新選擇?？硕鹧芯恐行母笨偨?jīng)理林波說，未來房地產(chǎn)開發(fā)商可以在規(guī)劃允許的前提下，進入上述領(lǐng)域發(fā)展，將農(nóng)業(yè)建設用地開發(fā)成為產(chǎn)業(yè)園、倉儲基地甚至諸如農(nóng)家樂之類的其他類型的經(jīng)營性設施。

融資渠道將更為多樣化

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，融資是老大難之一。三中全會釋放出的信號，或能緩解開發(fā)商的資金饑渴。

《決定》指出，完善金融市場體系，擴大金融業(yè)對內(nèi)對外開放，在加強監(jiān)管前提下，允許具備條件的民間資本依法發(fā)起設立中小型銀行等金融機構(gòu)；發(fā)展普惠金融；鼓勵金融創(chuàng)新，豐富金融市場層次和產(chǎn)品。

趙秀池告訴記者，更多的融資方式與融資渠道，將使開發(fā)商得到融資的便利，有助于增加住房供給，降低融資成本，從而有利于穩(wěn)定房價，“開發(fā)商會得到更多的股權(quán)融資與債券融資。”

事實上，三中全會提出公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展的基本經(jīng)濟制度；必須毫不動搖鼓勵、支持、引導非公有制經(jīng)濟發(fā)展，積極發(fā)展混合所有制經(jīng)濟。這也為房企未來提供更多的融資渠道，比如大型國有房企兼并民營企業(yè)等。

趙秀池在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，混合所有制建立在雙方互惠互利基礎上，使企業(yè)規(guī)模、實力大大增強，強強聯(lián)合是未來的一個趨勢，“當然，雙方在融合過程中會有一定的摩擦成本。”

至于《決定》提出“允許社會資本通過特許經(jīng)營等方式參與城市基礎設施投資和運營，研究建立城市基礎設施、住宅政策性金融機構(gòu)”也為社會化融資進入舊改領(lǐng)域，創(chuàng)造了機會。

根據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者的調(diào)查，目前已有包括信托和有限合伙類的私募基金進入到城市舊改領(lǐng)域。房地產(chǎn)商本身也在積極參與城市舊改。如果未來金融改革和社會資本投資基礎設施建設的模式和制度成形，那么將會大大加快城市核心區(qū)域的土地或房屋供給，一定程度上將抑制房價和地價的高漲。