每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 盧曦 楊羚強 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 盧曦 楊羚強 發(fā)自上海

今年1月28日，方興地產(chǎn)以101億元的總價拿下上海閘北區(qū)大寧路街道325街坊地塊。很多人不敢相信，這個賬面資金只有140多億元現(xiàn)金，且有大量短期債務需要償還的公司，有能力拍下總價如此昂貴的地塊。

4月24日，網(wǎng)易地產(chǎn)一篇關(guān)于大寧土地支付逾時的報道，令方興地產(chǎn)揭開了上述土地資金的來源。

昨日（4月28日），方興地產(chǎn)上海公司相關(guān)人士就上述消息向《每日經(jīng)濟新聞》記者澄清，上述土地的實際付款截止日至少要等到今年6月。同時，該人士不經(jīng)意地透露，公司用于這一“地王”的土地出讓金，需要通過商務部備案審批才能最終付款。

業(yè)內(nèi)人士介紹，只有來自海外的買地資金，才需要在商務部備案，從方興地產(chǎn)的案例可以看出，房企擁有海外融資渠道的重要性。中房信研究總監(jiān)薛建雄表示，未來類似大寧路325街坊地塊的高總價 “地王”，或也屬于那些擁有海外融資渠道的大型房企。

資金須通過商務部審批

今年1月28日，方興地產(chǎn)以101億元的總價奪下上海市閘北區(qū)大寧路街道325街坊地塊，溢價率高達111.59%，折合樓板價4.8萬元/平方米，刷新了上海宅地的總價紀錄。

該地塊的性質(zhì)是普通商品住房，競拍場面空前。共計144家房企領(lǐng)取了競買申請書，其中15家房企參加了現(xiàn)場競買，不乏龍頭企業(yè)，如萬科-寶礦聯(lián)合體，遠洋地產(chǎn)、融創(chuàng)綠城、九龍倉等。在154輪競價后，方興地產(chǎn)最終以高價勝出。

當時，曾有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑方興地產(chǎn)購買上述地塊的資金來源。時隔3個月后，4月27日，方興地產(chǎn)方面向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露了高價拿地背后的“財技”。

按照規(guī)定，方興地產(chǎn)須在與國土局簽訂正式合同90個工作日內(nèi)結(jié)清土地款。實際上，如果算上法定假日，土地結(jié)款完結(jié)時間在6月中旬。方興地產(chǎn)作為香港上市公司，按照流程，在境內(nèi)投資將通過商務部備案，流程時間約為3個月。

中國指數(shù)研究院上海研究總監(jiān)陳延斌告訴記者，如果公司的資金需要商務部審批，說明開發(fā)項目將用到境外資金，因為公司在內(nèi)地調(diào)用資金并不需要經(jīng)過審批這一流程。就目前的情況看，方興地產(chǎn)至少已繳清了20%的保證金，目前正在審批的資金是用于余下部分。

薛建雄表示，方興地產(chǎn)從海外籌措資金支付大寧地塊出讓金，也可以看出其能夠以百億總價擊敗諸多競爭對手的原因，那就是較競爭對手更低的融資成本。

此前，有好事者曾比較過在香港上市的內(nèi)地央企地產(chǎn)商的平均融資成本和萬科等在內(nèi)地上市公司的平均融資成本，得出結(jié)論是上述香港上市的央企地產(chǎn)商融資成本往往只有萬科等房企的一半左右，這使得央企地產(chǎn)商在開發(fā)周期、經(jīng)營成本上擁有更多的優(yōu)勢，可以承受更高的地價。

地塊被收回可能性不大

事實上，盡管從去年以來在香港上市的地產(chǎn)股絕大部分需要較凈資產(chǎn)大幅折讓才能上市，但仍有大量內(nèi)房企業(yè)排隊在香港上市。綠地、萬達、金地、萬科等龍頭地產(chǎn)公司也紛紛在香港借殼上市，背后的目的正是為了打通公司在海外募資的渠道。

旭輝董事長林中曾告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，旭輝在香港獲得的銀行貸款利率只有4%左右，比內(nèi)地的融資成本便宜得多。

除了銀行貸款，房企還可以在香港通過優(yōu)先票據(jù)、配股、永續(xù)債、與海外私募基金合作的方式融資。

一家近期為無錫項目引入了海外基金合作方的香港房地產(chǎn)上市公司品牌經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，在香港尋找投資方向的境外私募基金很多，對他們來說內(nèi)地的房地產(chǎn)項目回報率遠遠高于他們的心理預期，因此房企在香港找資金其實很容易。

億翰智庫上市房地產(chǎn)研究中心副主任張化東告訴記者，通過海外募資的不利因素在于，在香港融得資金要用到內(nèi)地市場，需要一定的手續(xù)費用。此外，資金的審批管理較嚴，流程比較漫長，如果資金量很大，審批時間可能達到半年。

再回到大寧“地王”地塊，審批需要時間，但方興地產(chǎn)土地款結(jié)清時間臨近，張化東認為，考慮到這一地塊的實際情況，結(jié)清土地款的時間可能會被放寬，“地王”被收回的可能性不大。

張化東表示，考慮到方興地產(chǎn)去年的業(yè)績和資金情況，付清 “地王”土地款，維持公司運營完全沒有問題。另一方面，觀察今年土地市場行情變化，土地出讓溢價率開始下滑，以往一線、二線城市高達50%的溢價率今年不再多見，一些地方土地出讓溢價率僅10%左右，在這樣的行情下，包括方興地產(chǎn)在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)拿地可能會偏謹慎。