每經(jīng)編輯｜實(shí)習(xí)記者 丁舟洋 發(fā)自成都    

實(shí)習(xí)記者 丁舟洋 發(fā)自成都

當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)面臨“寒冬期”，不少房企業(yè)績(jī)承壓、戰(zhàn)略緊縮，還在為“活下來(lái)”而苦苦掙扎時(shí)，作為房企航母的綠地集團(tuán)卻在國(guó)際版圖上攻城略地、捷報(bào)頻傳。今年7月，綠地集團(tuán)連續(xù)第三年躋身世界500強(qiáng)，成為中國(guó)第一家也是目前唯一一家躋身《財(cái)富》世界500強(qiáng)的以房地產(chǎn)為主業(yè)的跨國(guó)企業(yè)集團(tuán)。

當(dāng)以萬(wàn)科總裁郁亮為代表的地產(chǎn)大佬在2013年提出，未來(lái)五到十年內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)將遭遇“天花板”時(shí)，綠地董事長(zhǎng)張玉良卻高調(diào)表示：綠地的發(fā)展還沒(méi)有遇到“天花板”。

為此，張玉良提出了2014年完成4000億的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，直指全球200強(qiáng)。在一番豪情壯志背后，“綠地野心”底氣何在？在撲朔迷離的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，綠地如何針對(duì)新情況有所作為？手握地產(chǎn)、金融、能源三大支柱產(chǎn)業(yè)的綠地，又怎樣玩轉(zhuǎn)多元化 “平衡術(shù)”？

從智慧綜合體、融資模式升級(jí)，到運(yùn)用金融、能源增強(qiáng)集團(tuán)造血功能，再到加速海內(nèi)外擴(kuò)張，綠地集團(tuán)始終在政策導(dǎo)向和城市發(fā)展需求中，發(fā)掘并獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

始于2000萬(wàn)總資產(chǎn)的綠地集團(tuán)，短短20年內(nèi)，一路憑借迅猛而穩(wěn)健的綠地速度，業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入、資產(chǎn)規(guī)模雙雙突破2000億元，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)近萬(wàn)倍增長(zhǎng)、國(guó)有資產(chǎn)增值超千倍，年均復(fù)合增長(zhǎng)率超40%，也被業(yè)內(nèi)稱之為“綠地速度”。

不僅穩(wěn)坐世界500強(qiáng)，還頻頻刷新中國(guó)房企海外投資紀(jì)錄，并將實(shí)現(xiàn)A+H雙通道聯(lián)動(dòng)融資，成為了國(guó)內(nèi)房企頭把交椅的最有力角逐者。

海外市場(chǎng)引擎拉升業(yè)績(jī)

今年7月，在首爾舉行的“中韓經(jīng)貿(mào)合作論壇”，共有420名中韓知名企業(yè)家出席，張玉良作為唯一中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)受邀隨行訪韓。

在韓期間，張玉良接受了韓國(guó)主流媒體采訪，指出濟(jì)州當(dāng)?shù)厥①澗G地已成為在韓投資的中國(guó)企業(yè)中市場(chǎng)美譽(yù)度最高、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模最大、取得成果最豐碩的企業(yè)。綠地還將更積極地考察韓國(guó)土地市場(chǎng)，尤其是對(duì)首爾市內(nèi)涵蓋辦公、商業(yè)、酒店和住宅于一體的大型城市綜合體加快投資考察步伐。

從2012年由韓國(guó)濟(jì)州島項(xiàng)目邁出海外戰(zhàn)略第一步后，短短兩年時(shí)間里，綠地集團(tuán)已在澳大利亞悉尼、德國(guó)法蘭?？恕⑽靼嘌礼R德里、美國(guó)洛杉磯、英國(guó)倫敦等國(guó)際核心城市頻繁布局。

2013年11月，悉尼新地標(biāo)——悉尼綠地中心項(xiàng)目正式啟動(dòng)改建工程，并宣布在悉尼、香港等地全球同步發(fā)售，目前已被預(yù)訂250套，總貨值超15億元人民幣。2014年1月，綠地集團(tuán)就英國(guó)倫敦兩個(gè)大型住宅項(xiàng)目簽署合作協(xié)議，預(yù)計(jì)總投資將達(dá)120億元，規(guī)劃開(kāi)發(fā)集高層公寓、保障性住房、商業(yè)設(shè)施于一體的大型住宅社區(qū)，建筑面積將近9萬(wàn)平方米。一個(gè)月以后綠地集團(tuán)登陸北美的首個(gè)項(xiàng)目——總投資達(dá)近70億人民幣的“洛杉磯綠地中心”正式開(kāi)工建設(shè)。

如果說(shuō)2013年是綠地國(guó)際化的起步之年，那么2014年將成為綠地海外戰(zhàn)略的疾行之年、收獲之年。2014年6月，綠地在馬來(lái)西亞新山市投資開(kāi)發(fā)的綠地翡翠灣高端公寓項(xiàng)目正式啟動(dòng)銷售，獲得市場(chǎng)積極反響，首期開(kāi)盤共計(jì)認(rèn)籌140余套，簽約面積近萬(wàn)平方米，預(yù)售金額超過(guò)1.6億元人民幣，刷新馬來(lái)西亞房地產(chǎn)市場(chǎng)交易記錄。

目前，綠地集團(tuán)在海外市場(chǎng)已成功進(jìn)駐四大洲、九個(gè)國(guó)家、十二座城市。無(wú)疑成為了中國(guó)企業(yè)“走出去”的成功樣本。

今年初，張玉良在接受記者采訪時(shí)透露，綠地在海外的房地產(chǎn)投資收益遠(yuǎn)比國(guó)內(nèi)高，2014年開(kāi)拓的海外領(lǐng)域標(biāo)定位在發(fā)達(dá)國(guó)家，針對(duì)中國(guó)游客、中國(guó)投資移民需求進(jìn)行布點(diǎn)。

不久前，張玉良公開(kāi)指出，2014年綠地集團(tuán)要確保海外銷售收入達(dá)到200億元，成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中海外業(yè)務(wù)規(guī)模最大的企業(yè)，2015年力爭(zhēng)達(dá)到400億元，使綠地真正成為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)海外經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)跑者。

“按照張玉良董事長(zhǎng)講的，要成為一家全球化影響力的企業(yè)，必須要在世界級(jí)有影響力的城市，不能去那些默默無(wú)聞的城市。”綠地集團(tuán)執(zhí)行副總裁、西南事業(yè)部董事長(zhǎng)、總經(jīng)理孫志文曾對(duì)記者表示。

作為率先“走出去”的中國(guó)房企，綠地從國(guó)內(nèi)到國(guó)際，轉(zhuǎn)身成為全球投資，其大手筆、大規(guī)模、快節(jié)奏的海外投資、開(kāi)發(fā)模式，不僅幫助也助其在房企榜單上實(shí)現(xiàn)飛躍，還引領(lǐng)了一波行業(yè)的海外投資熱。

業(yè)內(nèi)人士指出，中國(guó)房企出海不僅僅是戰(zhàn)略布局上的考慮。海外市場(chǎng)有融資成本低的優(yōu)勢(shì)，收益遠(yuǎn)超于國(guó)內(nèi)。房企亦可利用國(guó)內(nèi)房企在銷售渠道的資源優(yōu)勢(shì)，吸引國(guó)內(nèi)高端職業(yè)客群到海外置業(yè)投資，借此這些房企也可以在這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)上獲得收益。

而找到好的城市、控制拿地成本、暢通的融資渠道對(duì)于綠地的海外發(fā)展至關(guān)重要，也成為其超越其他房企的一張王牌。

打通“A+H”股雙融資平臺(tái)

去年8月份，綠地集團(tuán)借殼盛高置地，認(rèn)購(gòu)擴(kuò)大股本后的60%股份，成為第一大股東，交易完成后，公司更名為“綠地香港控股有限公司”，成功登陸港交所。不久，紅籌股綠地香港（00337，HK）及時(shí)得到了控股股東綠地集團(tuán)昆明優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入及股東貸款，其資本平臺(tái)優(yōu)勢(shì)凸顯出來(lái)。

據(jù)綠地香港官方網(wǎng)站介紹，綠地香港正積極踐行第一個(gè)五年規(guī)劃，最大化香港上市平臺(tái)的融資能力，實(shí)現(xiàn)融資、快速開(kāi)發(fā)、快速周轉(zhuǎn)的螺旋式上升發(fā)展模式。到2018年，力爭(zhēng)以年均50%以上的復(fù)合增長(zhǎng)率，實(shí)現(xiàn)銷售收入500億元以上的跨越式發(fā)展，把綠地香港打造成為具有創(chuàng)新商業(yè)模式、業(yè)務(wù)規(guī)?？焖贁U(kuò)張、財(cái)務(wù)健康、盈利能力強(qiáng)、具有行業(yè)領(lǐng)先運(yùn)營(yíng)管理水準(zhǔn)和品牌影響力的香港資本市場(chǎng)內(nèi)房股標(biāo)桿企業(yè)。

去年10月與今年1月，綠地香港分別發(fā)行7億美元（3年期）優(yōu)先票據(jù)及15億人民幣（4年期）債券，其息票率分別僅有4.75%及5.5%，且遠(yuǎn)低于市場(chǎng)水平。對(duì)于前一筆債券，標(biāo)普給予了BBB評(píng)級(jí)，前景展望為“穩(wěn)定”。

今年3月17日，綠地集團(tuán)借殼金豐投資敲定，按照相關(guān)重組預(yù)案，金豐投資將以通過(guò)資產(chǎn)置換和股份購(gòu)買形式，擬注入綠地集團(tuán)全部股權(quán)，綠地集團(tuán)預(yù)估值高達(dá)655億元。

更為關(guān)鍵的是，職工持股會(huì)模式為保持綠地集團(tuán)現(xiàn)有董事長(zhǎng)張玉良為代表的管理層穩(wěn)定注入了發(fā)展信心。根據(jù)公開(kāi)披露內(nèi)容，張玉良通過(guò)投入僅有10萬(wàn)元的上海格林蘭（GP）統(tǒng)領(lǐng)了職工持股會(huì)32個(gè)小基金，控股綠地集團(tuán)28.8%的股權(quán)，資產(chǎn)價(jià)值超過(guò)188億元。

事實(shí)上，從1997年到2011年，幾乎每年綠地都會(huì)增資擴(kuò)股，摒棄了“一股獨(dú)大”的弊端，引入五家投資機(jī)構(gòu)，在豐富資金渠道、整合各類資源方面優(yōu)化綠地集團(tuán)的資本結(jié)構(gòu)。

作為上海市國(guó)資改革的頭炮，綠地A股上市也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是板上釘釘?shù)氖虑椤?/p>

強(qiáng)大的資本實(shí)力，為綠地的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式及產(chǎn)品功能升級(jí)提供了有力保障。

今年4月，綠地集團(tuán)在成都舉行了以“世界綠地 智慧力量”為主題的戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)及綠地智慧綜合體首映秀活動(dòng)。資本后盾綠地集團(tuán)執(zhí)行副總裁、總建筑師胡京表示，成都屬于西南最具潛力和實(shí)力的城市，已成為綠地的核心發(fā)展區(qū)。這是繼去年上海、廣州后，成都作為第三個(gè)綠地“智慧城市”的戰(zhàn)略發(fā)布區(qū)，第一次真正帶來(lái)了完整版的“智慧綜合體”。

雄厚的資本后盾讓綠地在落地智慧城市戰(zhàn)略上信心滿滿，胡京表示，綠地比計(jì)劃2015年提早一年推出多種物業(yè)和多種服務(wù)為一體的“智慧綜合體”，計(jì)劃到2018年打造一個(gè)完整結(jié)合智慧社區(qū)、智慧酒店、智慧產(chǎn)業(yè)等的“智慧城市綜合體”，在這個(gè)平臺(tái)上解決就業(yè)、居住、消費(fèi)等。

主業(yè)多元化“平衡術(shù)”

俗話說(shuō)，雞蛋不能放在同一個(gè)籃子里。當(dāng)前，綠地集團(tuán)也深諳此道。早在幾年前，綠地集團(tuán)就開(kāi)始集中布局和培育地產(chǎn)主業(yè)之外的其他產(chǎn)業(yè)。在確保房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先地位的同時(shí)，綠地集團(tuán)積極發(fā)展能源、金融等次支柱產(chǎn)業(yè)。

其中，能源產(chǎn)業(yè)已形成涵蓋煤炭生產(chǎn)、加工、儲(chǔ)運(yùn)、分銷及石油倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、銷售等在內(nèi)的完整產(chǎn)業(yè)鏈，在內(nèi)蒙古、山西擁有多座煤礦，資源總儲(chǔ)量近7億噸，年產(chǎn)量超過(guò)1350萬(wàn)噸，配送超5500萬(wàn)噸；同時(shí)，綠地集團(tuán)積極打造金融全產(chǎn)業(yè)鏈，與貴州、江西、廣西開(kāi)展全面金融合作，在上海、寧波、重慶、南昌、青島等中心城市設(shè)立一批小額貸款公司，并入股上海農(nóng)村商業(yè)銀行、錦州銀行、東方證券等多家金融機(jī)構(gòu)。此外，商業(yè)運(yùn)營(yíng)與酒店產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)綠地主業(yè)發(fā)展的強(qiáng)力引擎，商業(yè)地產(chǎn)總規(guī)模已突破2000萬(wàn)平方米，持有型購(gòu)物中心面積達(dá)300萬(wàn)平方米，項(xiàng)目規(guī)模、功能定位和商業(yè)品質(zhì)均處于全國(guó)領(lǐng)先地位；酒店產(chǎn)業(yè)實(shí)施自有酒店品牌管理和對(duì)外委托管理相結(jié)合的雙輪驅(qū)動(dòng)模式，目前建成及在建高星級(jí)酒店70余家，資產(chǎn)規(guī)模超300億元。

張玉良曾公開(kāi)表示：“綠地始終圍繞市場(chǎng)不斷優(yōu)化創(chuàng)新商業(yè)模式，房地產(chǎn)主業(yè)在堅(jiān)持高度專業(yè)化的同時(shí)實(shí)行產(chǎn)品適度多元，通過(guò)多品類產(chǎn)品疊加組合提升附加值，有效平衡經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。”

比如在房地產(chǎn)主業(yè)，在新城綜合開(kāi)發(fā)和超高層開(kāi)發(fā)過(guò)程中，綠地已經(jīng)探索出一套適應(yīng)開(kāi)發(fā)規(guī)律和自身實(shí)際的盈利模式，對(duì)不同產(chǎn)品的類型、業(yè)態(tài)、開(kāi)發(fā)節(jié)奏、租售策略進(jìn)行優(yōu)化配比，做到中長(zhǎng)期投資與短期投資相結(jié)合，形成現(xiàn)金流平衡與良性循環(huán)，從而有效確保風(fēng)險(xiǎn)可控。

近年來(lái)，綠地集團(tuán)將金融產(chǎn)業(yè)作為重要的次支柱產(chǎn)業(yè)加以培育和發(fā)展，先后組建綠地金融投資控股集團(tuán)，投資入股上海農(nóng)村商業(yè)銀行、東方證券和錦州銀行等金融企業(yè)，在上海發(fā)起設(shè)立了中國(guó)規(guī)模最大的小額貸款公司，并在重慶、寧波、青島、呼和浩特等城市成立小額貸款公司。今年以來(lái)，綠地集團(tuán)在金融產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步加大投入，放大資金運(yùn)作規(guī)模、提升盈利水平。

就在今年6月，綠地集團(tuán)與中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬充分發(fā)揮雙方互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)，在資產(chǎn)管理、聯(lián)合投資、資本運(yùn)作與產(chǎn)業(yè)融合等方面開(kāi)展全方位合作，計(jì)劃三年內(nèi)合作規(guī)模達(dá)到500億元。

“在調(diào)控的背景下，廣大地產(chǎn)商感覺(jué)寒風(fēng)凜冽，但是我們沒(méi)有這種感覺(jué)。”孫志文表示，2012年，綠地集團(tuán)的總產(chǎn)值是1800多億元，其中1100多億元是能源和金融板塊貢獻(xiàn)的。這兩大板塊能夠增強(qiáng)企業(yè)的造血功能，為地產(chǎn)提供強(qiáng)大的現(xiàn)金流。目前，這三大領(lǐng)域之間已經(jīng)形成了一種良性互動(dòng)的關(guān)系。