在一二線城市商業(yè)地產(chǎn)已同質(zhì)化競爭且供應過熱的大背景下，看似平靜的城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)市場已暗流涌動。

2月6日，嘉凱城（000918，SZ）國內(nèi)首個城市客廳項目在浙江店口鎮(zhèn)正式開業(yè)，早在2013年底，嘉凱城從住宅開發(fā)商悄然轉(zhuǎn)型城鎮(zhèn)生活服務平臺，此后在長三角多個城市拿地布局城市客廳，位于浙江店口的城市客廳項目也意味著其首個城鎮(zhèn)生活服務平臺正式運營。

嘉凱城集團副總裁兼董秘李懷彬在接受媒體采訪時表示，與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)不同，城市客廳立足于城鎮(zhèn)商業(yè)，運營業(yè)態(tài)和模式將發(fā)生較大變化，“未來嘉凱城商業(yè)資產(chǎn)要做REITs，實現(xiàn)資產(chǎn)證券化?！?/p>

首個項目落地開業(yè)

2月6日，作為浙江省國資委旗下的房產(chǎn)上市公司，嘉凱城集團新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的首個樣板項目——嘉凱城（店口）城市客廳在諸暨店口正式開業(yè)運營，同時，其依托該平臺構(gòu)建的線上商業(yè)模式也輪廓初現(xiàn)。

來自浙江省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2014年，浙江全省實現(xiàn)網(wǎng)絡零售額5642億元，比上年增長47.6%，新興業(yè)態(tài)分流傳統(tǒng)商貿(mào)消費，據(jù)對杭州大廈、銀泰百貨、杭州解百和杭州百大四家在杭大型綜合零售企業(yè)的數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2014年上述四家企業(yè)零售額比上年下降8.4%，比上年的增速回落9.5個百分點。

對此，李懷彬在接受媒體記者采訪時表示，由嘉凱城開發(fā)的城市客廳項目業(yè)態(tài)經(jīng)營和運營模式與傳統(tǒng)商業(yè)不同，項目在對接豐富現(xiàn)代商業(yè)資源的同時，還引入了教育、文化、醫(yī)療、衛(wèi)生這些公共服務資源，從而打造出一個全面滿足城鎮(zhèn)居民生活需求的本地生活服務平臺。

嘉凱城相關負責人告訴媒體，店口城市客廳從開始建設到開業(yè)，不到一年時間，招商率超過95%，60多家國內(nèi)外知名品牌、不同業(yè)態(tài)的商戶進駐。而相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)表示，店口城市客廳開業(yè)前三天，實現(xiàn)銷售收入620多萬元，吸引客流量25萬人次以上。

據(jù)東興證券研報稱，從人均GDP指標來看，城市客廳項目所在鎮(zhèn)基本均處于商業(yè)地產(chǎn)加速發(fā)展期，但這些鎮(zhèn)目前沒有成熟商業(yè)。據(jù)了解，每個城市客廳業(yè)態(tài)主要由三大部分組成：一是政府政務和公共服務配套；二是現(xiàn)代商業(yè)；三是當?shù)氐霓r(nóng)優(yōu)特以及具有地方特色的產(chǎn)品。

圖謀線上線下雙平臺

作為主營業(yè)務立足于長三角的龍頭房企，嘉凱城自2012年底開始實施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，進軍城鎮(zhèn)市場推出城鎮(zhèn)居民生活服務平臺——城市客廳，值得注意的是，在其城市客廳項目中提出應用電商模式。

據(jù)李懷彬介紹，截至2014年底，嘉凱城已獲取的城市客廳項目一共有15個，其中已竣工的1個，開工的14個，分布在杭州、紹興、桐鄉(xiāng)、平湖等地。預計到2017年，嘉凱城城市客廳將以“10%標桿項目+90%合作項目，實現(xiàn)輕資產(chǎn)快速復制”的拓展模式。

李懷彬進一步表示，嘉凱城計劃在三年內(nèi)完成以長三角為中心的200家城市客廳的開業(yè)，計劃覆蓋3500萬至4000萬的人口，之后嘉凱城將在珠三角、環(huán)渤海城市群復制。

“布局城市客廳的對象主要是未來有可能進入小城市行列的試點鎮(zhèn)和重點鎮(zhèn)，嘉凱城會對這些城鎮(zhèn)人口規(guī)模、財政收入、GDP、消費偏好等數(shù)據(jù)進行分析?！崩顟驯蚍Q，未來嘉凱城商業(yè)資產(chǎn)要做REITs，實現(xiàn)資產(chǎn)證券化?！?/p>

東興證券研報稱，城市客廳中納入政府政務和公共服務配套，資金方面又嘗試如與中再保合作設立城鎮(zhèn)化發(fā)展基金等方式，這一模式類似于公用事業(yè)領域的PPP模式，既有利于政府降低地方債務，又能向地方民眾提供高品質(zhì)的公共服務。對于公司而言，又引入大量資金，也為商業(yè)地產(chǎn)帶來豐富客流，實現(xiàn)多方共贏。

有市場人士認為，嘉凱城線下平臺戰(zhàn)略的核心是抓住入口，目前受到資本市場熱捧的彩生活對應的是社區(qū)入口，而嘉凱城則是城鎮(zhèn)服務平臺這個入口，輻射范圍相對更大，消費意愿也更明顯，且同樣可以做線上開發(fā)。

嘉凱城有關負責人透露，以店口城市客廳為例，其城市客廳項目一方面將設立O2O專區(qū)提供商業(yè)空間為電商提供服務，促進線上線下的進一步融合；另一方面，還計劃在城鎮(zhèn)居民與電商及政府之間搭建一個線上服務平臺，從而構(gòu)建出線上線下雙平臺的格局，為提供增值服務和開展大數(shù)據(jù)業(yè)務創(chuàng)造條件。 （市場資訊）