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◎每經(jīng)評論員 葉檀

中國新城、新區(qū)的規(guī)劃總人口已經(jīng)達到34億？根據(jù)媒體的報道，9月20日在貴陽召開的中國城市規(guī)劃學會年會上，中國工程院院士郭仁忠先生提出了上述數(shù)據(jù)。這項數(shù)據(jù)來自國務院一項關于12個省會城市和144個地級市的調查，按照省會城市平均一個城市規(guī)劃4.6個新城（新區(qū)），地級城市平均每個規(guī)劃建設約1.5個新城（新區(qū)），如果按面積計算，大致能夠計算出可居住的人口。

房地產(chǎn)投資者對上述數(shù)據(jù)應該有所警惕。如果把投資的重要標的放在政府大力進行固定資產(chǎn)投資的城市群之外，或者投資到缺乏市場活力的夕陽產(chǎn)業(yè)城市，這樣的投資很有可能會成為錯誤之舉。

中國正在重建城市群，城市地位因此而震蕩。由于較大的城市熱衷于“吞并”周邊城市，中國城市數(shù)量不增反減，城市樂意將郊區(qū)、縣納入城市范圍，以追求更多的人口、更大的規(guī)模與更高的行政權力。

當一個中等城市的官員沮喪地說，本市人口只有300萬，而原本平級的城市已經(jīng)有了500萬人口時，這就意味著這個官員大致承認在競爭中處于下風——因為城市若沒有吸引足夠多的人口，就難以形成高房價，投資、消費也就無法提升，這也意味著城市缺乏集聚效應。

當然這并不代表某些城市的新區(qū)會一直成為鬼城，而是在新的城市群崛起的過程中，城市會重構，一些城市會相對沒落，而另一些城市會崛起。

以京津冀為例，這個地區(qū)未來由輕軌網(wǎng)絡連接，三大城市群成為一體，未來將容納更多人口?，F(xiàn)在，北京周邊的規(guī)劃節(jié)點與交通節(jié)點上，房價已經(jīng)大幅飆升。

最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，距離北京最近的燕郊房價已飆升到了將近2萬元/平方米。為了防止北京周邊地區(qū)炒作房價，河北省印發(fā)《關于促進河北省北京周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，嚴厲打擊北京周邊房地產(chǎn)企業(yè)“囤地炒地”，但房價上漲仍成為大勢所趨。

市場總是反映未來預期，炒作會提前。可以預計，燕郊會成為工薪族的聚居之地。有調查顯示，燕郊30萬人每天赴京上班，早晚高峰，上班族鐘擺式的大震蕩成為可觀的一景。這與日本東京都的情況有些類似。

在房價上漲過程中，城市群里的中小城市情況也各有不同，首先是核心城市區(qū)域上漲，如北京、上海的核心城區(qū)，而后拓展到核心城市的新區(qū)，如上海浦東某些區(qū)域房價已媲美原核心城區(qū)。

這與封閉的、有利于汽車出行的道路構造相關。在對全國288個地級市調查中發(fā)現(xiàn)，有164個城市建有環(huán)路，這些環(huán)路方便私家車出行，也是城市封閉心態(tài)的反應。

環(huán)路滿足不了需求，人口與居住溢出核心區(qū)域，十字形與米字形的輕軌公交應運而生，人口隨之分布到相應的輕軌交通節(jié)點上。而連接京津冀的三角狀輕軌交通使廊坊、香河等地的高房價應運而生。從環(huán)狀購買、到線狀購買再到立體購買，投資隨著城市群與公共交通而動，房價可以敏感地反映這一趨勢。

但未來的現(xiàn)實是，是否有那么多有消費能力、有技能的人口能填滿全國的城市，城市之間的競爭異常激烈。筆者到過某些小鎮(zhèn)，常常見到幾個老人守著小店曬太陽，街上塑料垃圾亂飛，這些小鎮(zhèn)被周邊縣城吞并。而另一些城市新區(qū)眾多卻暮氣沉沉，依靠自身力量很難有辦法走出下行循環(huán)。

越來越多的開發(fā)商正在放慢開發(fā)步伐，這從房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)中可見一斑。對于投資者而言，目前中國的城市重新布局、城市群的崛起是資產(chǎn)重新配置的契機，沒有人會因為一個錯誤堅守而獲得投資成就。