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每經(jīng)記者  王杰 

沒有最高，只有更高。

京城正迎來“豪宅熱”。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至10月25日，2015年，北京10萬+單價的“頂豪”成交爆發(fā)，整體簽約套數(shù)達到了創(chuàng)紀錄的188套，即使剔除盤古大觀集中簽約的96套，也達到了92套的歷史最高紀錄。已經(jīng)是之前歷史最高成交年份28套的3倍！

其中，融創(chuàng)的“北京壹號院”項目成交了3套商業(yè)房源，均價高達19.5萬元/平方米，創(chuàng)造了北京豪宅房價成交單價歷史最高紀錄。

京城樓市瘋了嗎？

農(nóng)展館“地王”解套？

北京壹號院項目就是當(dāng)年赫赫有名的農(nóng)展館“地王”項目。

2013年9月4日，經(jīng)過69輪的激烈競拍后，融創(chuàng)以21億元加異地配建27.8萬平方米醫(yī)院面積的代價，拿下農(nóng)展館8號地，算上要支付給軍區(qū)總醫(yī)院22.24億元的建設(shè)費用，融創(chuàng)拿地總成本高達43.24億元，樓面單價達到73099元/平方米，刷新了全國單價“地王”紀錄。

此后，融創(chuàng)農(nóng)展館地塊的入市一直備受關(guān)注。

北京壹號院一期住宅產(chǎn)品審批均價為16.4萬元/平方米，北京壹號院則將客戶群瞄準十億身家級以上的富豪俱樂部。融創(chuàng)北京公司副總經(jīng)理樓艷青有一套“愛馬仕理論”：“買愛馬仕包包的往往是最不缺包的人。”由于孫宏斌將北京壹號院定位為融創(chuàng)的“眼珠子項目”，樓艷青受命親自上陣操盤。雖然對產(chǎn)品本身信心滿滿，但要聚集200多位中國甚至世界頂級富豪，這在中國房地產(chǎn)歷史上幾乎不曾有過，樓艷青也面臨職業(yè)生涯的一次全新挑戰(zhàn)。

公開報道顯示，融創(chuàng)一反過去市場上豪宅的高調(diào)銷售路線，對北京壹號院實施了一種低調(diào)神秘的銷售策略，還設(shè)置了嚴格的看房門檻，每天限量接待客戶，提前預(yù)約精準安排，保證項目現(xiàn)場每次只有一組客戶看房，整個團隊只為這一組客戶服務(wù)。樓艷青認為，豪宅可以高調(diào)賣，但“頂豪”不可以，稀缺的“頂豪”更不可以，“頂豪呼聲高沒有意義，關(guān)鍵要做精準圈層和口碑。”這是樓艷青的“理論”。

樓艷青在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，項目賣出高價，需要好的地段加產(chǎn)品，更注重客戶的感受和多變營銷的思路。

另一方面，周邊項目地價的飛漲，讓融創(chuàng)農(nóng)展館項目不再“在云端”。

10月20日下午，葛洲壩集團以總價49.5億元奪得北京市豐臺區(qū)花鄉(xiāng)樊家村6號地塊。根據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的分析，減去公租房等配建面積后，該地塊的樓面價已突破7.5萬元/平方米，已經(jīng)超過融創(chuàng)北京壹號院當(dāng)年7.3萬元/平方米的樓面價。

未來北京10萬+項目或達50個

其實，京城的豪宅項目更多的是“被豪宅化”。

中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京已經(jīng)出現(xiàn)了39宗地塊樓面單價超過3萬元，其中樓面價超過6萬元的有5宗，樓面單價超過5萬元的有6宗，超過4萬元的有11宗，樓面價超過3萬元的有16宗。也就是說，未來房價預(yù)期在15萬元/平方米左右的將有11個項目（即樓面價超過5萬的），售價挑戰(zhàn)10萬以上的合計的將有21宗，疊加部分老項目，未來北京10萬+項目將有50個。待售、預(yù)期售價在10萬的，將有50個項目，超過3000套房。

張大偉說，2015年的頂豪，如果剔除了盤古96套、萬柳書院38套、西宸原著10套，其他項目基本簽約只有個位數(shù)，“這種情況下，未來頂豪戰(zhàn)場必然是非常的‘紅海’。”

即便如此，土地市場依然競爭激烈。據(jù)了解，本周內(nèi)（10月26日～11月2日），北京共將出讓海淀、石景山、平谷及豐臺4個區(qū)域的5宗地塊，合共出讓起始價為88億元。

一面是海水，一面是火焰。土地市場暴漲的火熱和豪宅未來的艱難角逐形成強烈的反差，這也引起了一些頂豪操盤手坐而論道。一位頂豪操盤手在公眾號上寫到，目前的主流開發(fā)商或激進、或保守、或觀望，卻有一個明確的共識：“北上廣深構(gòu)成的一線城市，是新常態(tài)下，最具市場活力、最有增長預(yù)期、最小或有風(fēng)險的區(qū)域市場。”

上述豪宅操盤手認為，因為北京房地產(chǎn)市場游戲規(guī)則的改變，新建商品房被政策分割為保障性住房和商品住房兩個獨立運行的市場，造成了大量首置、首改需求涌向保障性住房，形成具有保障房資格的剛性需求的“堰塞湖”；和大量高價地、泛豪宅化項目所組成的高端商品房的“堰塞湖”。作為開發(fā)企業(yè)，在拿地的戰(zhàn)術(shù)層面，其實根本無從選擇。開發(fā)商要么退出這個市場，要么承擔(dān)高價地的市場風(fēng)險。“地價的高低，誰能摘牌，只是取決于不同企業(yè)的產(chǎn)品營造能力和對未來的市場判斷。”

陽光100常務(wù)副總裁范小沖表示，當(dāng)“面粉”全面貴于“面包”時，京城拿地風(fēng)險依然很大，或許拿高價地的開發(fā)商在產(chǎn)品打造上，能另有新思路。