每經(jīng)編輯｜王杰    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle）

就像往平靜的湖水里扔了一顆深水魚(yú)雷，北京商住限購(gòu)的消息激起千層浪，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)“瞬間冰封”，捂盤(pán)的開(kāi)發(fā)商和準(zhǔn)房東們也都慌了神。

于是乎，山雨欲來(lái)風(fēng)滿(mǎn)樓，有開(kāi)發(fā)商加速開(kāi)盤(pán)，有購(gòu)房者加速看房，而各種有關(guān)“傳聞”的內(nèi)幕八卦也此起彼伏。

其中一條解讀引起了邦爺?shù)淖⒁?mdash;—商住樓限購(gòu)傳言和北京城六區(qū)未來(lái)五年減少15%常住人口的目標(biāo)有關(guān)。

“滯銷(xiāo)品”又有麻煩了！

“商住全面限購(gòu)”的消息，截至目前都未被確認(rèn)，咱們也且不談它的落地問(wèn)題，先聊聊商住房本身吧~

商住房的最大優(yōu)點(diǎn)就是“不限購(gòu)”，另外房屋既可以用來(lái)注冊(cè)辦公和商業(yè)，亦可用于居住，可以滿(mǎn)足一些非戶(hù)籍人群、投資人群的需求。

但是購(gòu)買(mǎi)商住兩用房一般土地使用權(quán)期限僅為50年，而且首付高、貸款繁、成本高。

以“商住兩用房”名義申請(qǐng)貸款的，首付款比例通常不得低于50%，期限不得超過(guò)10年，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，這樣就比普通住宅多了將近30%的利息。而且商住兩用房和商業(yè)立項(xiàng)相同，住房公積金也是僅可提取、不可用于支付此類(lèi)項(xiàng)目的貸款。

另外，商住房物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)都比普通住宅高出不少，而且出于安全問(wèn)題，不少兩用房是全部（或部分）禁用燃?xì)獾摹?/p>

而且購(gòu)買(mǎi)商業(yè)房產(chǎn)，交易稅交的也遠(yuǎn)高于住宅。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉算了一筆賬，商業(yè)房產(chǎn)過(guò)戶(hù)稅，中商住兩用房所要的繳稅為：

1、營(yíng)業(yè)稅：（申報(bào)價(jià)-原值）*5.6%；2、個(gè)稅：（申報(bào)價(jià)-原值）*5.6%；3、印花稅：申報(bào)價(jià)*0.1%；4、契稅：申報(bào)價(jià)全額*3%；5、土地增值稅：增值額*稅率（稅率：30%-60%）。

其中，增值額=申報(bào)價(jià)-扣除項(xiàng)目金；扣除項(xiàng)目金=原值+原契稅+本次營(yíng)業(yè)稅+遞增額；遞增額=原值5%年數(shù)（3年零8個(gè)月按3年算）；稅率=增值額/扣除項(xiàng)目金。

最后還有落戶(hù)問(wèn)題。商住兩用房一般是辦公、商業(yè)或者綜合立項(xiàng)，這類(lèi)房屋派出所不接受落戶(hù)，這就意味著小區(qū)的子女難以在片區(qū)內(nèi)就學(xué)，小區(qū)沒(méi)有居委會(huì)管理。集體戶(hù)口的購(gòu)房者會(huì)受到更大影響。

多項(xiàng)不利條件，讓市面上的大多商住房一直不算暢銷(xiāo)。雖然國(guó)務(wù)院曾出臺(tái)了各種鼓勵(lì)商用房出租的措施新政，也有人覺(jué)得，未來(lái)商住房可能會(huì)受到和住宅一樣的待遇。

但現(xiàn)狀是，商用房依然火不了。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前5月住宅類(lèi)物業(yè)庫(kù)存有一定幅度下滑，但商業(yè)和辦公的庫(kù)存還是上升的。

來(lái)自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，按照2011年來(lái)的住宅土地與公寓類(lèi)土地供應(yīng)比例看：

2011年以來(lái)，住宅土地供應(yīng)了1800萬(wàn)平，但成交了4275萬(wàn)平米，供需比高達(dá)1:2.4，透支了過(guò)去的土地庫(kù)存（約2500萬(wàn)平）。而公寓類(lèi)，有1000萬(wàn)平土地，按照公寓成交比例30%計(jì)算，最近5年公寓類(lèi)土地過(guò)剩1450萬(wàn)平，按照公寓成交的單套平均面積（68平）算，公寓潛在供應(yīng)量為21萬(wàn)套左右，公寓潛在供應(yīng)量大約可以賣(mài)10年（按照2015年前平均每年2萬(wàn)套左右的成交計(jì)算），完全供大于求的狀況。

商住限購(gòu)后，開(kāi)發(fā)商將會(huì)更加更加更加恐慌！

張大偉就直言，雖然當(dāng)下公寓類(lèi)庫(kù)存在3萬(wàn)套左右，但潛在供應(yīng)非常驚人，將有20萬(wàn)套上下，如果這個(gè)市場(chǎng)限購(gòu)，成交量將跌幅80-90%，成交價(jià)格起碼下滑超30%。

但問(wèn)題是，既然商住樓的去庫(kù)存壓力那么大，為什么還要限購(gòu)呢？

起因和控制人口有關(guān)？

答案也許和北京的人口總量控制有關(guān)。

在采訪(fǎng)中，邦地產(chǎn)了解到，購(gòu)買(mǎi)公寓的更多的是一些沒(méi)有購(gòu)房資格的剛需人群。

但北京的基本調(diào)調(diào)是，城區(qū)并不需要那么多剛需人群。北京市委政法委副書(shū)記閆滿(mǎn)成就曾說(shuō)，中央給北京定的人口調(diào)控目標(biāo)是，總量不能突破2300萬(wàn)；城六區(qū)人口到2020年，在現(xiàn)在基礎(chǔ)上下降15%左右，平均每年下降2%到3%。

據(jù)了解，2015年北京城六區(qū)人口有1282.8萬(wàn)，和2014年比增加了6.5萬(wàn)人。那么，到2020年就應(yīng)該減少198萬(wàn)人，從今年起，平均每年就要減少39.6萬(wàn)人，才能實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，難度非常大。

而按照北京市發(fā)改委相關(guān)負(fù)責(zé)人的話(huà)說(shuō)，當(dāng)前北京71%的產(chǎn)業(yè)活動(dòng)和71.8%的從業(yè)人員集中在城六區(qū)。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)則顯示，2009年1月1日至今，北京市東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)公寓的存量比例不足1%，而大興區(qū)、通州區(qū)、順義區(qū)、房山區(qū)存量比例均超過(guò)10%。

因此，疏導(dǎo)和調(diào)整勢(shì)在必行。

應(yīng)該注意的是，當(dāng)前中央正鼓勵(lì)“購(gòu)租并舉”，提出發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，同時(shí)商業(yè)住房將允許改為租賃住房出租，水電等按照居民使用價(jià)格。

但張大偉認(rèn)為，按照目前的商住房售價(jià)，想通過(guò)出租的辦法達(dá)到和出售一樣的成本回收效果，少說(shuō)也要50年。這樣的話(huà)，如果不限購(gòu)，在一二線(xiàn)城市根本不可能有企業(yè)會(huì)選擇公寓轉(zhuǎn)長(zhǎng)期出租商住房。 

如果限購(gòu)，商住房的出路將被迫縮小為“企業(yè)購(gòu)買(mǎi)”等途徑。但或許，開(kāi)發(fā)商也可以考慮多元手段，比如向住房租賃企業(yè)提供金融支持，支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品等方式，來(lái)變相幫助自己解套。

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