每經(jīng)編輯｜蔡雅蕓    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle）

今天凌晨，“妮妲”這趟強(qiáng)臺風(fēng)登陸了深圳。

最大風(fēng)力14級，深圳大面積停工、停業(yè)、停市、停課，橙色預(yù)警直接上升至紅色預(yù)警。

邦爺只希望，在這樣的惡劣天氣，深圳居民都可以平安度過。

同樣，邦爺也希望，在這樣高昂的房價之下，深圳居民也能安居樂業(yè)。

所以，今天邦爺來送好消息——一直傲視群雄的深圳房價，終究“下探”了！

深圳房價環(huán)比下跌8.15%

深圳市規(guī)劃和國土資源委員會8月1日公布了一組數(shù)據(jù)：

7月份，深圳新建商品住房成交價格為56720元／平方米，環(huán)比下跌8.15％，為2012年以來環(huán)比最高跌幅。

盡管環(huán)比下跌，但同比漲幅仍然驚人，7月住房成交價格的同比漲幅就達(dá)到62.84％。

但我們從成交量看到，7月份深圳新建商品住房成交2984套，成交面積30.9平方米，環(huán)比分別下跌8.27％和10.83％，下滑明顯，可以感受到，購房者的觀望情緒還是在加強(qiáng)的。

其實，今年自3月25日深圳實行樓市調(diào)控新政策以來，成交量就有所下降，4月開始月均成交量在2200～3300套之間，而此前一年半時間里每月成交量在4000～8000套之間。

3·25新政顯然起到了作用，具體內(nèi)容我們再回顧下：深圳市戶籍居民家庭限購2套住房；非深戶籍家庭限購1套住房，且需提供3年以上在深連續(xù)繳納個人所得稅或社會保險證明；二套房最低首付比例為四成。

用地王表示信心仍在？

但邦爺知道，一說深圳成交量下滑，就會有人搬出深“地王頻現(xiàn)”，來證明后市仍然樂觀。

比如什么，6月份中國電建及中國金茂用82.9億拿下的龍華新區(qū)地王（折合樓面價位56781元/平）；龍光以140.6億元購入的光明新區(qū)地王（折合樓板價27620元/平，溢價率160%）。

但你要知道，深圳土地本來就少，上半年土地供應(yīng)量更是少了又少~~

根據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計，2016上半年全市土地招拍掛市場共成交18宗地塊，總成交面積為52.79萬平，僅占2015成交的30.1%。

所以，8月新增土地供將多達(dá)15幅，的確可能引發(fā)一輪土地?zé)岢?，但也不代表一定是房價漲漲漲的信號啊~

更何況，銀監(jiān)會、證監(jiān)會一個嚴(yán)控開發(fā)商再融資資金來源，一個嚴(yán)控融資資金用途，“地王”的出現(xiàn)頻率可能將大幅下降。

所以，指著“地王”沖高房價？難！

深圳樓市風(fēng)險或已現(xiàn)？

金融界往往對市場非常敏感，他們也擅長“夜觀天象預(yù)測天機(jī)”，深圳房價的趨勢或許他們早預(yù)料到了。

我們就看到，7月13日，深圳包括中行、工行、建行、郵儲銀行等在內(nèi)的7家銀行陸續(xù)收到通知，房貸利率都將調(diào)回9折，并于14日開始執(zhí)行。

要知道，深圳上述幾家銀行之前的貸款利率此前均為8.8折，上月突然調(diào)整到9折，已經(jīng)讓人對深圳樓市感的未來到擔(dān)憂。

當(dāng)時邦爺分析，這可能是大型商業(yè)銀行自身業(yè)務(wù)的調(diào)整，畢竟剛剛跨過“年中”。

但結(jié)合上月的房價下跌8.15%，擔(dān)心風(fēng)險可能才是上述銀行提高利率折扣，收緊信貸的真正用意。

我們看到，在深圳房價暴漲的上一年，深圳個人住房貸款去年的平均數(shù)為6.5成，500萬元以上的房貸，7成貸款占比超過70%。把杠桿用足成為在深圳買房的潮流。

2014年“9·30”新政是購房杠桿率提升的催化劑，該新政將執(zhí)行了4年之久的“二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”（即“認(rèn)貸又認(rèn)房”）調(diào)整為“認(rèn)貸不認(rèn)房”。如此，“疊加杠桿”成為炒房客的絕學(xué)，每月10萬的房貸早已不是神話。

銀行不是不知道自己承擔(dān)了多大的風(fēng)險，在房價暴漲的時候，他們能從中獲取豐厚的利潤，但一旦房價下滑，壞賬率也會十分驚人。如今，銀行最不想看到的一幕已經(jīng)若隱若現(xiàn)，他們能不緊張嗎？

＊文中觀點為作者評論，和邦地產(chǎn)立場無涉。