每經(jīng)編輯｜楊羚強    

（本文原載于微信公眾號邦地產(chǎn)Real-estate-circle）

王石已經(jīng)在新浪微博靜默了整整58天，但公眾卻從未停止捕捉他的影蹤。據(jù)媒體報道，王石曾試圖拜訪華潤，曾去過寺廟燒香，曾在亞布力一言不發(fā)，也出席了深圳的生日會，更在演講中提及“人要相信宿命”。

但是，沒有被人知道的是，王石在忙這一系列事的時候，還在8月18日抽空去拜訪了一個九年制學校，并為這間學校的教職員工上了一課。而且這個學校即將成為萬科的新的事業(yè)起步。這個學校的名字叫“萬科雙語學校”，上海萬科教育集團的一個樣板學校。萬科希望通過這個學校，讓品牌從房地產(chǎn)界進軍教育界。

只是邦爺不信，萬科的著眼點，僅僅是做教育產(chǎn)業(yè)那么單純。和當初與深鐵簽訂戰(zhàn)略協(xié)議一樣，萬科的教育事業(yè)有機會讓房地產(chǎn)的盈利邏輯有根本性的變化，不用買地、蓋樓，卻可以做最厲害的房地產(chǎn)，你信嗎？

“點石成金”的“金手套”

邦爺有個朋友，姓“蘇”，是東北人。在上海沒有戶籍。今年，他的孩子到了該上幼兒園的年齡，到處托人想進一所付費的民辦幼兒園，結(jié)果卻不行。原因很簡單，他雖然有居住證，但在上海沒房子。而這所幼兒園的招生要求是，孩子父母必須有上海的產(chǎn)權(quán)房。

這個故事告訴我們，雖然政府鼓勵租賃，但是現(xiàn)實中沒有房子就是不行的。房子關(guān)系個人和家庭的教育、醫(yī)療、信用、貸款以及社會地位，這也就是為什么建安成本只有兩三千的房子，動輒要買幾萬、幾十萬一平的原因所在。

這個故事還告訴我們，為什么上海市中心的一塊地，會是三四線城市遠郊地塊價格的幾百上千倍？就是因為，上海市中心集成的教育、醫(yī)療、就業(yè)、商業(yè)等所有資源，遠遠超過三四線城市的相應配套。住在三四線城市，要買到上海市中心的所有這些資源和服務(wù)，需要花費的代價是幾百萬、上千萬的。

換句話說，如果有一天萬科能把上海市中心的這些資源，搬到舟山那些人跡罕至的小島上，那么那些一文不值的小島，價值可以立即翻上去幾十倍。所以，萬科最近幾年，一直在干那些看似和本業(yè)沒啥關(guān)系的事。比如，上海萬科之前還搞過社區(qū)養(yǎng)老，解決居家養(yǎng)老的問題；又比如，萬科搞城市樂跑賽，搞自行車、水上運動；還有創(chuàng)客空間等等。

這些業(yè)務(wù)看上去都不怎么掙錢，還是挺費精力，但只要在某些特定地塊組合，馬上就能讓那些地變值錢。和地鐵業(yè)務(wù)一樣，這些都是屬于萬科的“金手套”。

做不到土地升值=拿不到地

之前，有很多粉絲和邦爺抱怨，一到二手房市場，開發(fā)商的品牌好像就基本沒什么作用。不管是星河灣、綠城，還是萬科、中海，二手房價格能比周邊高個10%－15%就不錯了。花高價從品牌開發(fā)商那里買房不值得。

這是因為開發(fā)商都不掌握“金手套”。如果，開發(fā)商擁有這些“金手套”，結(jié)果會不同嗎？

邦爺覺得應該會有很大的不同。

以學區(qū)房為例，是不是學區(qū)房，在上海的房價會有20%—30%的差距。如果，萬科的雙語學校經(jīng)過若干年努力，成為上海十大名校，那么基本上就會出現(xiàn)很多萬科社區(qū)都有萬科雙語學校。（實際上萬科之前開辦的復旦萬科國際雙語c班去年畢業(yè)生100%被全球知名院校錄取，所以在辦學上已經(jīng)有豐富的經(jīng)驗和能力。）這也就代表著萬科變成了“學區(qū)房”的代名詞。

上海和其他地方，正在要求開發(fā)商變成城市運營商，萬科和他的同行們不光要會蓋房子、賣房子，還要懂得怎樣讓土地升值，否則是干不長的。

＊文中觀點為受訪者言論，和邦地產(chǎn)立場無涉。