2月8日，河北省三河市燕郊國家級高新區(qū)格外寒冷，迎賓南路的燕郊不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)大廳附近聚集了數(shù)百位業(yè)主，他們急于從政府獲得一個確切的信息：手中的房產(chǎn)證什么時候能換成不動產(chǎn)證。

自2016年12月1日三河市正式實施不動產(chǎn)登記以來，燕郊地區(qū)部分業(yè)主們在交易過程中發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)證因為落宗問題而無法換發(fā)不動產(chǎn)證，從而導(dǎo)致無法交易。截至目前，整個燕郊至少發(fā)現(xiàn)33個小區(qū)存在類似問題。

當(dāng)日，三河市副市長劉增祿在針對這一問題的現(xiàn)場辦公會上，指定政府工作人員帶著業(yè)主辦理不動產(chǎn)登記，業(yè)主們齊聲叫好。但到窗口時，卻遭到辦事人員的拒絕，理由是房產(chǎn)對應(yīng)的土地性質(zhì)并非住宅用地。

這個緊鄰北京通州區(qū)隸屬河北國家級高新區(qū)，過去幾年房價爆漲，大量產(chǎn)業(yè)項目變身房地產(chǎn)。由此引發(fā)各類土地亂象，在這一輪不動產(chǎn)登記過程中暴露。

廊坊市國土系統(tǒng)一位人士透露，無法落宗的小區(qū)多數(shù)與違規(guī)使用土地有關(guān)。

不動產(chǎn)登記引發(fā)的落宗問題不僅僅在燕郊，河南、河北、山東、湖南等省市也均發(fā)生，造成的原因也各不相同，但多數(shù)均與土地有關(guān)。

一位廊坊市國土系統(tǒng)相關(guān)官員表示，類似的情況在全國較為普遍，具體到一個城市，則屬于個別現(xiàn)象，但解決起來比較棘手，比如土地性質(zhì)為工業(yè)用地的，想要完成不動產(chǎn)登記，需要把土地性質(zhì)變更為住宅用地，“需要更高級別的政府來解決。”

目前燕郊住宅落宗難的問題，已引起政府高層注意。在向上級部門匯報有關(guān)情況后，2月9日，國土資源部在國新辦發(fā)布會上表態(tài)，燕郊不動產(chǎn)登記事情正在解決中，部分住宅通過了解歷史情況、完善手續(xù)等已經(jīng)可以登記，未來會陸續(xù)解決不動產(chǎn)登記問題。

“副市長也沒辦下來”

2月7日，為了解決燕郊部分小區(qū)無法落宗問題，三河市政府下發(fā)一份《致廣大業(yè)主公開信》顯示，目前三河市正在對全市房地產(chǎn)進(jìn)行全面摸底調(diào)查，“經(jīng)過反復(fù)查找歷史證資料，目前已經(jīng)認(rèn)定福成五期、福澤頤園14-15號樓、燕潮家園、祥馨日升、電子城小區(qū)可以辦理不動產(chǎn)登記。”

同時，三河市政府進(jìn)一步表示，其他小區(qū)正在逐一核查中，結(jié)果將陸續(xù)公布，一周內(nèi)將出臺具體解決辦法和工作方案。

2月8日，在燕郊不動產(chǎn)登記中心，三河市政府副市長劉增祿也重復(fù)了上述承諾，并表示問題將在一周內(nèi)解決。

在業(yè)主們的要求下，劉增祿親自指定福成五期4號樓一位業(yè)主現(xiàn)場辦理不動產(chǎn)證，此前，廊坊市國土資源局給業(yè)主們的答復(fù)是：福成五期1、2、3號樓土地性質(zhì)為工業(yè)用地，4號樓土地性質(zhì)為綠化用地，無法辦理不動產(chǎn)證。

4號樓業(yè)主在政府工作人員帶領(lǐng)下到不動產(chǎn)登記中心窗口辦理時，不動產(chǎn)登記中心工作人員堅持認(rèn)為，土地性質(zhì)還未變更過來，無法辦理不動產(chǎn)證。

這個插曲一定程度上反映了想要解題并不容易。不過，2月9日國土資源部在發(fā)布會上的表態(tài)，似乎意味著事情發(fā)生了轉(zhuǎn)機。國土部部長姜大明表示，燕郊問題，現(xiàn)在正在解決。已經(jīng)有一部分住宅通過了解歷史情況、完善手續(xù)，可以登記了，估計在不長的時間，就會解決完畢。

無法落宗的原因

2月8日上午，一位福成上上城五期的業(yè)主表示，其所在小區(qū)共有4棟樓無法落宗，通過業(yè)主們自行查詢得知，1、2、3號樓土地屬于工業(yè)用地，4號樓屬于綠化用地，由于土地性質(zhì)問題，房屋未落宗而無法換發(fā)不動產(chǎn)證。

未落宗，是指土地使用權(quán)人有土地使用數(shù)量支配權(quán)，但沒有落實地塊或宗地。經(jīng)濟(jì)觀察報根據(jù)業(yè)主投訴和現(xiàn)場查詢記錄不完全統(tǒng)計，目前燕郊80多個小區(qū)中，至少有33個小區(qū)存在無法落宗的情況。其中多數(shù)為單位家屬樓，由于用地為劃撥，所以整體無法辦理落宗。

2016年1月份，國土資源部發(fā)布《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》，目前已經(jīng)有18個省、直轄市、自治區(qū)啟動不動產(chǎn)登記。2016年12月1日，三河市開始正式實施不動產(chǎn)登記，未來無論一手房還是二手房交易全部換發(fā)不動產(chǎn)證，取代原來的房產(chǎn)證。原來購房者只拿到房產(chǎn)證，小區(qū)國有土地使用證統(tǒng)一在開發(fā)商手中備存，不動產(chǎn)證為國有土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證二合一。

前述廊坊市國土系統(tǒng)人士介紹，從不動產(chǎn)登記實施以來，廊坊市下轄三河市燕郊地區(qū)小區(qū)無法落宗主要有四種情況：第一，土地出讓金和相關(guān)稅費沒有繳清；第二，土地性質(zhì)為工業(yè)用地；第三，土地性質(zhì)為集體土地；第四，土地為劃撥土地。

該人士表示，針對燕郊部分小區(qū)無法落宗的不同情況，土地本身為住宅用地，開發(fā)商拖欠土地出讓金的，只要補交完相關(guān)費用后，即可以辦理。

針對工業(yè)用地、劃撥土地和集體土地性質(zhì)的小區(qū)，目前政府方面并沒有相應(yīng)方案。但其認(rèn)為，還需要履行相關(guān)土地性質(zhì)變更程序，工業(yè)用地和劃撥土地補交土地出讓金后變更為住宅用地，集體土地還需要履行農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)。

工業(yè)用地和劃撥土地變更用地性質(zhì)，在上級政府支持下，只要符合城市總體規(guī)劃和用地指標(biāo)，解決難度相對較小。不過，目前燕郊已經(jīng)超標(biāo)使用近1200畝住宅用地，而且2016年供應(yīng)指標(biāo)為零，想要騰挪出相應(yīng)的指標(biāo)顯然并不容易。

集體土地想要變更成住宅用地，不僅符合上述幾個條件，而且還需要符合農(nóng)地轉(zhuǎn)用的相應(yīng)條件，這一審批權(quán)限為河北省甚至更高。“就看上級政府如何處理了。”

目前暴露出來的不動產(chǎn)登記問題，河北和河南較為嚴(yán)重，河北除了燕郊所屬的廊坊外，石家莊、邯鄲相關(guān)無法落宗的問題也較為突出。而據(jù)河南鄭州當(dāng)?shù)孛襟w統(tǒng)計，鄭州全市經(jīng)開區(qū)只有15個小區(qū)可以辦理不動產(chǎn)登記，其他市轄區(qū)共有55個小區(qū)存在落宗難題。

原國土部地籍司副司長向洪宜向經(jīng)濟(jì)觀察報記者分析，此番國土部針對燕郊的不動產(chǎn)登記的解決口徑，實際上是遵循“從松”原則，主要原因在于，一、購房者不是責(zé)任方，二、燕郊這種現(xiàn)象存在于全國范圍內(nèi)。問題的源頭在于早年執(zhí)行土地指標(biāo)管理制度的松散，地方政府、國土資源系統(tǒng)和住建系統(tǒng)整體無土地指標(biāo)管理意識。

長期以來，一個房地產(chǎn)項目的規(guī)劃、土地和建設(shè)分屬不同部門審批，其中用地規(guī)劃和項目建設(shè)規(guī)劃歸規(guī)劃部門；建設(shè)用地審批由國土部門審批并頒發(fā)國有建設(shè)用地使用證書；項目建設(shè)審批由住建部門審批并由房管部門下發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。

房、地權(quán)證分屬不同部門，一定程度是形成不動產(chǎn)登記過程中出現(xiàn)各類問題的根源，無論是燕郊部分開發(fā)商用非宅地土地證辦理房產(chǎn)證，還是鄭州開發(fā)商通過抵押土地向銀行貸款，在項目交工后不解押，最后因土地證被法院查封的現(xiàn)象，均與這種兩證隔離的制度有一定關(guān)聯(lián)。

上述廊坊市國土系統(tǒng)人士透露，不動產(chǎn)登記曾一度受到燕郊部分開發(fā)商的抵制，“國土部門在部分小區(qū)進(jìn)行核查、測繪的時候，物業(yè)的人都不讓進(jìn)門。”

不動產(chǎn)登記讓土地證和房產(chǎn)證二合一，把權(quán)屬歸屬至國土系統(tǒng)，一方面為原來遺留問題解決提供了契機，另一方面，兩證合一，也一定程度彌補了之前兩個部門之間形成的監(jiān)管真空和漏洞。

“宅地指標(biāo)用光了”

燕郊多數(shù)無法落宗的房屋都存在一個普遍問題，即房產(chǎn)證顯示土地性質(zhì)是住宅用地，而在不動產(chǎn)登記中心查詢得到的卻是非住宅用地。在缺乏合法土地證書的情況下，為何能夠辦理出房產(chǎn)證？這是多數(shù)業(yè)主心中的疑問。

上述廊坊市國土系統(tǒng)人士表示，三河市政府組織各部門對燕郊各個問題小區(qū)進(jìn)行調(diào)查和核對，主要存在幾種情況。

第一，屬于歷史遺留問題，在國家實施招拍掛政策之前，一些單位利用劃撥土地建設(shè)家屬樓，最后辦理了房產(chǎn)證；還有一類是集體土地或劃撥用地建設(shè)的各類保障房和回遷房，有房產(chǎn)證，但也無法辦理不動產(chǎn)證。

第二，違規(guī)用地形成的問題，一類是開發(fā)商利用假的土地證書，在一些官員的幫助下辦理房產(chǎn)證，比如，本來是綜合用地，卻以住宅用地名義辦理房本；還有一類土地性質(zhì)變更過程中，開發(fā)商沒有補交相應(yīng)土地出讓金，土地被打回原形。

另外，也有地方政府在運用商品房用地指標(biāo)時存在寅吃卯糧現(xiàn)象。廊坊北三縣地區(qū)，常常會出現(xiàn)業(yè)主辦理完網(wǎng)簽兩年之后才能拿到房產(chǎn)證。其中一個重要的原因就是，房屋所在的宗地本是非住宅用地，今年的項目用的是明年甚至后年的宅地指標(biāo)。

河北省國土局一位人士曾在接受經(jīng)濟(jì)觀察報采訪時表示，工業(yè)用地變更為住宅用地必須符合三個條件：第一，必須符合城市總體規(guī)劃；第二，經(jīng)過規(guī)劃部門審批通過；第三，國土部門主管官員簽字。

據(jù)其介紹，這一過程中，只要符合相關(guān)條件，在區(qū)縣一級政府就可以進(jìn)行變更。上述廊坊市國土系統(tǒng)人士表示，土地性質(zhì)變更后，當(dāng)?shù)刈≌玫乜偭坎荒艹^當(dāng)年商品房住宅用地指標(biāo)。

但燕郊的問題是，此前宅地出讓規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出指標(biāo)。經(jīng)濟(jì)觀察報記者查詢燕郊2011年到2016年6年的商品房土地指標(biāo)和出讓情況，每年指標(biāo)和實際出讓均存在較大差異，比如2011年分別為 132.149公頃和47.3936公頃；2013年分別為47.42公頃和209.1849公頃。

6年里，燕郊商品房供應(yīng)指標(biāo)共計4751.688畝，實際出讓面積為5942.1075畝，實際出讓比供應(yīng)指標(biāo)多出1190.4195畝。也就是說，截至2016年底，燕郊住宅小區(qū)中，有近1200畝土地雖然名義上為住宅用地，但相關(guān)審批程序還未履行完畢。

而從2014年開始燕郊商品房用地出讓斷崖式下降。由 2013年209.1849公頃下降至2014年14公頃、2015年10公頃和2016年0出讓。同期，燕郊商品房用地指標(biāo)分別為47.42公頃、66.33公頃、8.21公頃和0指標(biāo)。

實際上，2008年之后，伴隨著北京房價不斷上漲，一直定位為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的燕郊成為北漂置業(yè)的理想之地，房價開始抬頭，新的房地產(chǎn)項目不斷涌現(xiàn)。

在燕郊，有關(guān)產(chǎn)業(yè)園區(qū)變身房地產(chǎn)項目的案例并不鮮見。2011年為了配合燕郊國家級高新區(qū)揭牌儀式，當(dāng)?shù)卣豢跉馔瞥霭舜螽a(chǎn)業(yè)項目。時至今日，這些項目所在地大半已經(jīng)開發(fā)成商品房。