每經(jīng)記者｜魏瓊    每經(jīng)編輯｜林菁晶    

隨2017年“330新政”以及后續(xù)政策輪番加碼，廣州樓市開始出現(xiàn)下行信號。

據(jù)“鎂刻地產(chǎn)”記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州南沙、番禺等區(qū)域多盤推出特價(jià)單位，以折扣之名行降價(jià)之實(shí)，有樓盤降價(jià)幅度近20%。部分開發(fā)商為加速回籠資金，降低購房門檻，一成首付重出江湖。

同時(shí)，調(diào)控下樓市亂象叢生，雙合同屢禁不止。部分樓盤為加快簽約進(jìn)度，拒絕公積金貸款，商業(yè)貸款折扣力度高于公積金貸款，引導(dǎo)購房者選擇商業(yè)貸款，加快資金回籠。

多盤降價(jià)優(yōu)惠幅度高達(dá)20%

距離“史上最嚴(yán)”調(diào)控政策一年有余，這無疑相當(dāng)于給廣州樓市澆上一盆冷水——房價(jià)上漲動力熄火，成交量萎縮。

據(jù)“鎂刻地產(chǎn)”記者（以購房者身份，下同）實(shí)地調(diào)研多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，近半年廣州部分樓盤價(jià)格開始松動，多盤以特價(jià)房之名行降價(jià)之實(shí)，降幅在10%-20%不等。

記者在現(xiàn)場看到，南沙保利城售樓部僅寥寥數(shù)人，只有一個(gè)年輕男子陪長輩在和銷售人員了解樓盤情況，幾名工作人員開著電腦在接待客戶的椅子上辦公。

冷清的售樓部與半年前的人聲鼎沸形成鮮明對比。彼時(shí)，記者在此看房，售樓部人來人往，嘈雜無比，小戶型尤其搶手，很快售賣一空。如今，保利城新再推出的四期產(chǎn)品74平方米小戶型單位貨量充足，還有特價(jià)單位推出。

保利城銷售人員告訴記者，樓盤部分戶型推出了少量特價(jià)單位，以74平方米戶型為例，原價(jià)約為179萬，現(xiàn)一口價(jià)163萬，商業(yè)貸款可享受額外96折以及準(zhǔn)時(shí)簽約享受99折，最終折后價(jià)約為158萬。

從179萬原價(jià)降至158萬，折扣力度高達(dá)21萬元，降幅11.7%！

一口價(jià)特價(jià)單位在南沙樓盤當(dāng)中較為常見，越秀濱海新城項(xiàng)目南向95平方米原價(jià)219萬，一口價(jià)折后為182萬，其中包含了3萬元鎖定一口價(jià)的費(fèi)用，相當(dāng)于優(yōu)惠37萬。一北向單位折扣力度更大，原價(jià)214萬，折后價(jià)為172萬，優(yōu)惠42萬，折扣力度高達(dá)19.6%。

同時(shí)越秀地產(chǎn)南沙東坡項(xiàng)目1棟和7棟單位推出部分特價(jià)，約為171萬元，單價(jià)僅為19719元/平方米。

每經(jīng)記者 魏瓊 攝

此外，位于番禺的時(shí)代柏林項(xiàng)目還推出原價(jià)、折后價(jià)以及一口價(jià)多重優(yōu)惠，其中一低樓層戶型從4.3萬元折扣到4萬再到一口價(jià)的3.6萬元，降幅高達(dá)7000元/平方米。

以一套112平方米的中高層戶型計(jì)算，折后總價(jià)約為453萬元，再減去8萬額外折扣以及2萬元“換房無憂”基金，最終總價(jià)約為443萬，單價(jià)不足4萬元/平方米。

地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志告訴“鎂刻地產(chǎn)”記者：

目前市場上優(yōu)惠幅度約為7%-10%，確實(shí)是實(shí)實(shí)在在的降價(jià)了，但是并不是所有的戶型都有優(yōu)惠，開發(fā)商只是拿出部分房源做特價(jià)。

雙合同屢禁不止

記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州市場仍然存在雙合同，包括南沙保利城、越秀濱海新城、陽光城麗景灣以及番禺時(shí)代柏林項(xiàng)目均采取雙合同的形式簽約。

上述4個(gè)樓盤銷售人員均向記者表示，限價(jià)之下，目前廣州一手房市場絕大多數(shù)均是采用雙合同的形式簽約，是行業(yè)普遍現(xiàn)象。

但早前廣州還進(jìn)行房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動，整治雙合同等違規(guī)行為，如今看來，收效甚微。

采取備案合同和裝修款合同的雙合同的簽約形式大幅提高了購房者購房門檻。

以保利城74平方米戶型為例，折后價(jià)約為158萬，其中備案價(jià)為104萬，裝修價(jià)格51萬。購房者需支付備案價(jià)的三成首付，裝修合同款可一年分期付款，7天內(nèi)支付10%，剩余90%的裝修合同款分別在3個(gè)月、6個(gè)月內(nèi)以及一年內(nèi)三個(gè)時(shí)間點(diǎn)，每次支付30%裝修合同款，每期約為15萬元。

如果支付裝修款合同有壓力，還可以向銀行以及金融機(jī)構(gòu)貸款，很多樓盤均與金融機(jī)構(gòu)合作。越秀濱海新城銷售人員告訴記者，向金融機(jī)構(gòu)貸款可分期1-5年，利率為4.8%。

保利城、濱海新城以及陽光城麗景灣均采取雙合同的形式簽約，如此來，購房者首付門檻提高至5成左右，而備案價(jià)與實(shí)際銷售價(jià)格懸殊的時(shí)代柏林項(xiàng)目首付門檻則到7-8成。

“除去備案合同價(jià)可貸款的7成，剩余的都是首付”，時(shí)代柏林銷售人員告訴記者，項(xiàng)目備案價(jià)僅為1.58萬/平方米，低于項(xiàng)目拿地價(jià)格。

如此一來，以443萬元總價(jià)單位計(jì)算，177萬為備案合同價(jià)，剩余266萬則為裝修合同款，貸款僅約為124萬，剩余319萬均為首付，首付比例高達(dá)72%！

為減輕購房者的資金壓力，時(shí)代柏林推出裝修款合同分期付款，先交付裝修合同款的25%作為首付，剩余75%裝修合同款進(jìn)行分期付款。一年半無息分期，這也是目前開發(fā)商中分期時(shí)間最長的。

“鎂刻地產(chǎn)”記者了解到，除去備案合同價(jià)的七成貸款需要償還的月供外，購房后一年半內(nèi)，購房者還需每3個(gè)月支付33萬分期款項(xiàng)。

每經(jīng)記者 魏瓊 攝

開發(fā)商資金承壓“一成首付”重出江湖

時(shí)代柏林超7成的首付比例讓部分購房者壓力倍增，為降低購房者的準(zhǔn)入門檻，項(xiàng)目推出一成首付，為購房者首付墊資。不貸款的客戶可在一年半內(nèi)支付剩余90%的房款。同時(shí)，尚未獲得購房資格的購房者也可通過支付一成首付鎖定房源，等到有資格后再網(wǎng)簽。

但按照規(guī)定，無購房者資格客戶不能購房房屋，通過支付部分資金提前鎖定房源的行為不符合現(xiàn)行規(guī)定，業(yè)內(nèi)人士告訴“鎂刻地產(chǎn)”記者。

關(guān)于一成首付，鄧浩志認(rèn)為更多的是開發(fā)商的宣傳噱頭，按照網(wǎng)簽規(guī)定，必須繳清三成首付，最終操作下來應(yīng)該是首付分期。

另據(jù)記者了解，調(diào)控下部分開發(fā)商面臨項(xiàng)目去化以及回款率下降的問題，融資渠道收緊下，部分開發(fā)商資金壓力顯現(xiàn)。部分樓盤為加快資金回籠，以額度有限為由，拒絕公積金貸款。

保利城銷售人員表示，選擇商業(yè)貸款可享受額外的96折優(yōu)惠，但是如果選擇公積金貸款，則不享受該折扣。越秀濱海新城更是直接拒絕公積金貸款，銷售人員稱，每個(gè)樓盤的公積金額度都是有限的，用完了就需要再等下一批的額度。

據(jù)2月6日廣州發(fā)布《關(guān)于維護(hù)住房公積金貸款繳存職工購房貸款權(quán)益的通知》顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請辦理《商品房預(yù)售許可證》時(shí)，在申請報(bào)告中須承諾不限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款，并在樓盤銷售現(xiàn)場顯著位置公示有關(guān)書面承諾，明確告知購房人有選擇住房公積金貸款的權(quán)利。

對限制、阻撓、拒絕職工使用住房公積金貸款購房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和銷售中介機(jī)構(gòu)，由市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期整改，并處以一萬元的罰款。違規(guī)情節(jié)嚴(yán)重、拒不整改的，廣州市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和市公積金中心將會公開曝光，同時(shí)納入企業(yè)征信系統(tǒng)，依法嚴(yán)肅處理。

鄧浩志接受“鎂刻地產(chǎn)”記者采訪時(shí)指出，開發(fā)商年底面臨資金壓力，會采取各種手段加快資金回籠，支付銀行貸款和工程等款項(xiàng)。預(yù)計(jì)金九銀十以及年底是買房的好時(shí)機(jī)，開發(fā)商會繼續(xù)推出特價(jià)單位，購房者可實(shí)現(xiàn)9折購房。