每經(jīng)記者｜陳清 沈三    每經(jīng)編輯｜沈鵬    

在西安買房，你有沒有感覺到：想用公積金，沒那么容易。

置業(yè)顧問總是告訴你，要么商貸，要么公積金貸款。

但在這一波房價下，65萬的公積金貸款上限，很難覆蓋首付之后的房款。

極少有置業(yè)顧問會主動告訴你，還有一種方式叫組合貸：可以同時申請公積金貸款和商貸——對剛需購房者來說，月供可降低數(shù)百到上千不等。

但即使你主動向其提及組合貸，也多會被直接拒絕。

面對相關(guān)政府部門的問詢，房企說，這是銷售人員“口誤”？

一個“口誤”，購房者就可能要多還幾十萬貸款。

就此，粉巷君（ID：nbdfxcj）調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前在售樓盤中，這樣的“口誤”依舊普遍存在。

01

過去一年，人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板上，西安共有32條“組合貸”相關(guān)問題，以開發(fā)商拒絕“組合貸”為主。

但魔幻的是，在西安市住房公積金管理中心（下稱公積金管理中心）調(diào)查后的回復(fù)中，所有樓盤都表示不拒絕組合貸——對于此前的“拒絕”最常用的理由，竟然是銷售顧問“口誤”。

一次口誤，你會有多大損失呢？

按西安市場目前占比較大的130萬成交總價計算，在公積金可貸65萬、三成首付（39萬）、等額本息還款方式、基準利率和按揭30年等條件下：

純商貸：月供4829.61元；

組合貸：月供4208.73元；

純公積金貸款：月均雖可降至2828.84元，但首付比例需提高到五成（65萬）。

顯然，純公積金貸款月供最劃算，但高額的首付剛需家庭卻難以承擔。

那么，房子買小點，三成首付，純公積金貸款豈不是最劃算？

依據(jù)3月24日安居客數(shù)據(jù)，三月西安商品房均價為12532元。在最高65萬的公積金貸款額度下，三成首付所能購買的最大面積是：74㎡。

74㎡——顯然已不能滿足人民日益增長的美好生活需求。

因此，作為公積金貸款模式的一種，組合貸才是千千萬萬工薪階層的最佳選擇。但置業(yè)顧問一個“口誤”，可能就會讓你多還幾十萬。

真的是“口誤”嗎？恐怕未必。

去年8月2日，網(wǎng)友“小啊”留言稱：“白樺林明天”拒絕使用組合貸。8月8日，在公積金管理中心的介入下，開發(fā)商表示正常受理組合貸。

看到回復(fù)后第二天，“小啊”興沖沖的去售樓部辦理“組合貸”，仍被拒絕。

隨后的8月17日，網(wǎng)友“小西”留言稱：盛世海宏的“海亮熙悅”拒絕使用組合貸。公積金管理中心介入后，同樣表示可以。

但9月29日、10月26日、10月30日，“海亮熙悅”又因組合貸遭到網(wǎng)友多次投訴。

“口誤”牌口香糖，果然停不下來！

02

為了進一步求證，粉巷君以購房者的身份，分別致電了35個西安過去三個月開盤或未來半年內(nèi)將要開盤的住宅項目。

其中，大多數(shù)置業(yè)顧問表示：要么使用純公積金貸款，要么使用純商貸。

而當粉巷君詢問組合貸時，60%的樓盤拒絕。這其中，恒大、陽光城、世茂、遠洋、中天等知名開發(fā)商項目均在列。

看來“口誤”是行業(yè)“通病”。

在暗訪中，部分現(xiàn)象也值得玩味。

同屬陽光城旗下的樓盤，翡麗曲江銷售人員表示可以接受組合貸；但陽光城壹號上林悅銷售卻表示不能使用。

而作為國內(nèi)巨頭，恒大回復(fù)就比較統(tǒng)一：恒大悅龍臺、西安恒大雅苑以及恒大養(yǎng)生谷銷售人員均表示不接受組合貸。

有的開發(fā)商則是有條件的接受組合貸：商貸部分利率需上浮30%（純商貸為上浮15%）——事實上，以附加條件阻擾公積金貸款的行為，政府早已明文禁止。

那么，不能辦理組合貸的原因何在呢？房企的回復(fù)也是五花八門。

金科世界城、恒大養(yǎng)生谷、樂華城香榭莊園等多各樓盤銷售均表示：這是銀行方面的原因。

粉巷君假稱，自己能找到銀行方面的關(guān)系。樂華城香榭莊園隨即改口：即使這樣也不行。

相較而言，遠洋合能楓丹唐悅、中建錦繡天地銷售人員就比較直接：開發(fā)商不支持。

進一步細究房企拒絕的原因，大家回答就比較統(tǒng)一了：回款速度。

商貸相較公積金貸款，回款更快，對于資金壓力大、提倡高周轉(zhuǎn)的房企來說，自然更傾向于純商貸。

中鐵琉森水岸的銷售人員就表示：“我們這邊可以，央企么，不著急回款。”

當然，并非是所有央企都“不差錢”。

中建錦繡天地銷售人員表示：“組合貸花時間比較長，因為是央企，不愿意做。

03

對于上述現(xiàn)象，粉巷君致電了西安市住房公積金管理中心。

該單位工作人員也認為：關(guān)鍵問題就出在了開發(fā)商。

“每次投訴，只要我們給開發(fā)商一打電話，開發(fā)商就說我們做啊，沒說不做啊，肯定是我們的客服沒有和顧客溝通好。”

一位在銀行工作的網(wǎng)友也表示：雖然組合貸會損傷銀行利益——畢竟商貸利率更高，且收益全歸銀行，但關(guān)鍵還需看開發(fā)商的意愿。在程序上，必須是開發(fā)商出面處理購房者“組合貸”需求，購房者自身無法同時協(xié)調(diào)公積金中心與銀行。

顯然，如果開發(fā)商是組合貸辦理的核心角色，市場這只看不見的手難以讓其減少“口誤”——畢竟，高周轉(zhuǎn)，很重要！

如何解決這一難題呢？

最直接的方式就是提高公積金貸款額度，讓購房者能夠以純公積金貸款的方式購買房屋——但前提是公積金資金池有充足的額度。

2018年5月，公積金管理中心就針對此問題回復(fù)網(wǎng)友：目前西安公積金使用率已達94.13%，如果額度再高，會造成流動性不足——國內(nèi)部分城市已因此出現(xiàn)了輪候放貸現(xiàn)象。

所以，只能使用組合貸解決。

剩下的辦法，就只有在“無形之手”無法起作用的時候，用“有形之手”好好約束地產(chǎn)商主導(dǎo)的銷售“口誤”了。

事實上，在去年1月，公積金管理中心和市房管局等4部門就一起出臺了相關(guān)文件，其中提到：公積金貸款中，“對違規(guī)情節(jié)嚴重、拒不整改的，要在報刊、廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)等新聞媒體上公開曝光，同時納入人民銀行企業(yè)征信系統(tǒng)，依法嚴肅處理”。

此外，西安住房公積金貸款審批，目前已經(jīng)提升到10個工作日完結(jié)。4月初，公積金管理中心最新系統(tǒng)將會上線，會進一步提升審批速度。

但此之后，西安的置業(yè)顧問還會有“口誤”嗎？