每經(jīng)編輯｜李凈翰    

今年3月1日，備受矚目的存量個人住房貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作正式拉開帷幕。對于有房貸的人來說，可以選擇固定利率，也可以選擇LPR，LPR會隨著市場的利率波動而變化。

按央行規(guī)定，存量浮動利率貸款原則上要在8月31日之前完成利率定價方式轉(zhuǎn)換，定價基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次。

圖片來源：工商銀行電子銀行

你要轉(zhuǎn)LPR還是固定利率？時間還剩一個月，要抓緊時間了！

哪些人受影響？

LPR是貸款市場報價利率的簡稱，是指金融機(jī)構(gòu)對其最優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行的貸款利率。

2019年8月，央行改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機(jī)制，新的LPR報價方式改為按照公開市場操作利率加點(diǎn)形成；報價利率期限增加5年期以上；報價頻率由原來的每日報價改為每月報價一次。

按規(guī)定，2020年1月1日前已經(jīng)發(fā)放的，或者簽了合同但還沒有發(fā)放的貸款，參考貸款基準(zhǔn)利率和浮動利率的貸款可以轉(zhuǎn)換為錨定LPR。

一般來說，只要有個人住房貸款的都受此次轉(zhuǎn)換的影響，但有幾種情況除外：

公積金個人住房貸款、組合貸款中的公積金部分；

固定利率貸款；

2020年底前到期的個人住房貸款。

也就是說，如果符合這三種情況之一，就不受轉(zhuǎn)換的影響。

不過需要提醒的是，存量個人貸款的定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換原則上至8月31日結(jié)束。若未在此前轉(zhuǎn)換，則銀行會自動調(diào)整為LPR浮動利率或固定利率，具體是哪種各家銀行標(biāo)準(zhǔn)不一。

在8月31日之前，您可以選擇通過電子銀行或手機(jī)銀行進(jìn)行辦理，這樣您就不用去柜臺，在電子銀行上選擇相關(guān)業(yè)務(wù)辦理即可?；蛘吣部梢赃x擇挑個方便的時間到銀行柜臺辦理相應(yīng)業(yè)務(wù)。

某銀行APP截圖

固定利率與LPR二選一，怎么選？

據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞此前報道，轉(zhuǎn)換有兩種方式，一是將以基準(zhǔn)利率定價的房貸轉(zhuǎn)換為以LPR為基準(zhǔn)定價的浮動利率貸款；二是轉(zhuǎn)換為固定利率貸款。利率定價基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。

轉(zhuǎn)換為LPR加點(diǎn)形成的浮動利率：

同一筆商業(yè)性個人住房貸款，在2020年3~8月之間任意時點(diǎn)轉(zhuǎn)換，均根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水平確定加點(diǎn)數(shù)值，加點(diǎn)數(shù)值不受轉(zhuǎn)換時點(diǎn)的影響。目前，大多數(shù)存量商業(yè)性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。

以此為例，若某筆商業(yè)性個人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。

如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價基準(zhǔn)，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那么加點(diǎn)幅度應(yīng)為0.59個百分點(diǎn)（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類推。

轉(zhuǎn)換為固定利率：

轉(zhuǎn)換后的利率水平等于原合同當(dāng)前的執(zhí)行利率水平，利率水平在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

對于購房族，最關(guān)心的就是到底是固定利率不變，還是選擇掛鉤LPR？

據(jù)中國證券報，固定利率到合同到期都不變，所以如果您認(rèn)為LPR會漲，那么固定利率肯定更合適；如果您認(rèn)為LPR會跌，那么選擇錨定LPR您的房貸利率也就會走低。

廣發(fā)證券分析師周君芝解釋，從中長期來看，利率長期緩步下行。從長周期維度看，選擇根據(jù)LPR浮動大概率會優(yōu)于固定利率。短期來看，5年期以上LPR的利率彈性取決于房地產(chǎn)調(diào)控的思路。隨著房地產(chǎn)調(diào)控逐漸從側(cè)重需求端轉(zhuǎn)變?yōu)閭?cè)重供給端，地產(chǎn)周期波動幅度大概率趨于收斂。

這里附上全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的LPR走勢圖，給大家參考。

圖片來源：央行官網(wǎng)

房貸利率將進(jìn)一步保持穩(wěn)定

據(jù)《金融時報》，在疫情逐漸得到控制后，深圳樓市近期出現(xiàn)躁動現(xiàn)象。與此形成對應(yīng)，監(jiān)管部門及時出臺調(diào)控政策，受到廣泛關(guān)注。

圖片來源：攝圖網(wǎng)（圖文無關(guān)）

4月，人行深圳中支要求轄內(nèi)銀行緊急自查房抵經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)情況。7月15日，深圳最嚴(yán)樓市調(diào)控政策出臺，深圳住建局等八部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)深圳市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，涉及到限購、信貸政策、稅收政策、豪宅認(rèn)定、熱點(diǎn)樓盤銷售、網(wǎng)簽管理、二手房交易信息披露和樓市違規(guī)現(xiàn)象處理等八個方面。

事實上，下半年以來，除了最受關(guān)注的深圳以外，杭州、寧波、東莞等城市已經(jīng)開始進(jìn)行樓市調(diào)控。“此類做法反映出今年的政策導(dǎo)向。雖受疫情影響，房地產(chǎn)交易市場面臨很多壓力，但部分城市房價上漲較快，對于落實中央‘房住不炒’定位和穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的要求產(chǎn)生不利影響。”易居研究院認(rèn)為，類似政策按照“因城施策”原則，進(jìn)一步促進(jìn)市場的穩(wěn)定，防范市場炒作，預(yù)計后續(xù)其他房價上漲過快的城市，也會出臺調(diào)控政策。

在及時出臺政策對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控背景下，下半年不會出現(xiàn)全國范圍內(nèi)的房價普漲局面。“從目前貨幣環(huán)境和政策環(huán)境來看，與2012年四季度至2013年一季度時更為相似，樓市表現(xiàn)大概率也與2013年上半年的局部熱點(diǎn)城市行情相似，難以出現(xiàn)全國普漲局面。” 易居研究院研究員沈昕預(yù)計：“2020年一季度大概率是本輪周期全國商品房年初累計銷售面積同比增速的最低值，下半年百城二手房價格同比漲幅大概率繼續(xù)低位震蕩盤整。”

后續(xù)的房貸利率也將進(jìn)一步保持穩(wěn)定。“近期監(jiān)管部門頻頻提起‘房住不炒’和‘嚴(yán)禁消費(fèi)貸資金違規(guī)流入樓市’，再加上前期全國房貸利率今年已累計下行了20多個基點(diǎn)，遠(yuǎn)超過LPR降幅，各地市場利率定價自律組織大概率會在房貸利率加點(diǎn)數(shù)調(diào)降上更加謹(jǐn)慎，以避免刺激市場情緒，未來房貸利率可能會在穩(wěn)定的基礎(chǔ)上小幅波動。” 融360簡普科技大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦表示。

（本文僅供參考，不構(gòu)成投資建議，據(jù)此操作風(fēng)險自擔(dān)）

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合中國證券報、央視財經(jīng)、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)、金融時報、每經(jīng)APP（記者：胡琳）