每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

6月17日晚間，金科股份（SZ000656，股價(jià)2.78元，市值148.44億元）發(fā)布公告，就此前深交所針對(duì)其2021年利潤(rùn)、毛利率下降等問(wèn)題的問(wèn)詢(xún)進(jìn)行了回復(fù)，較之前申請(qǐng)延期回復(fù)時(shí)間提前了7天。

在回復(fù)函中，金科股份針對(duì)公司在報(bào)告期內(nèi)凈利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)收入變動(dòng)趨勢(shì)相背離的主要原因、公司債務(wù)情況等10個(gè)問(wèn)題一一進(jìn)行了回復(fù)。金科表示，盡管近期房地產(chǎn)行業(yè)政策有所放松，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策已出現(xiàn)邊際改善趨勢(shì)，但受疫情和政策傳遞時(shí)效性的影響，行業(yè)銷(xiāo)售回款企穩(wěn)回升尚需時(shí)日，公司現(xiàn)金流可能存在階段性承壓。但公司正通過(guò)加強(qiáng)回款、盤(pán)活項(xiàng)目現(xiàn)金流等一系列措施以應(yīng)對(duì)和解決流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

來(lái)源：金科股份公告

三原因?qū)е聝衾麧?rùn)下降

在回復(fù)函中，針對(duì)深交所關(guān)于公司在報(bào)告期內(nèi)凈利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)收入變動(dòng)趨勢(shì)相背離的主要原因，金科表示主要有三個(gè)原因：首先，公司2021年度因房地產(chǎn)項(xiàng)目交付增加導(dǎo)致當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入增加至1123.10億元，同比增加28.05%，但本期結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目受歷史拿地成本增幅高于銷(xiāo)售價(jià)格增幅影響，毛利率下降，導(dǎo)致毛利潤(rùn)較上年同期較少9.74億。

其次，公司參股項(xiàng)目即聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)，同樣存在因結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目受歷史拿地成本增幅高于銷(xiāo)售價(jià)格增幅的影響，導(dǎo)致2021年度公司享有聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)的投資收益較上年同期減少5.09億元；第三，2021年度計(jì)提資產(chǎn)減值損失21.62億元，較上年同期增加17.52億元。

同時(shí)，金科股份毛利率的下降也受到深交所的關(guān)注。年報(bào)顯示，2021年，金科股份房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為16.69%，同比下降6.32%；生活服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率為33.19%，同比下降0.73%。

對(duì)于公司2021年度毛利率明顯下降趨勢(shì)的原因，金科股份表示，2021年合公司并范圍內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售金額為991億元，合并范圍內(nèi)營(yíng)業(yè)收入前40個(gè)結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入金額631億元，占公司2021年度房地產(chǎn)銷(xiāo)售及運(yùn)營(yíng)收入的61%，平均毛利率為19.93%；而在2020年同期這一收入金額為496億元，占比61%，毛利率為24.44%，毛利率同比下降4.51個(gè)百分點(diǎn)。

與此同時(shí)，金科股份近兩年前40大結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目中，超過(guò)60%的項(xiàng)目均位于華東地區(qū)、重慶地區(qū)，區(qū)域結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)定，公司主要客戶(hù)、市場(chǎng)占有率、房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本、行業(yè)排名及核心競(jìng)爭(zhēng)力在此期間亦未發(fā)生明顯變化。

此外，2021年度各地產(chǎn)公司的結(jié)算項(xiàng)目主要為2018-2019年獲取，在此期間房地產(chǎn)調(diào)控政策及資金監(jiān)管政策較為寬松，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)估計(jì)較為樂(lè)觀，積極擴(kuò)大拿地規(guī)模，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，拿地成本提高。但近年來(lái)，政府持續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”和“三穩(wěn)”預(yù)期，各地方亦較為普遍采取限售限價(jià)調(diào)控政策，導(dǎo)致銷(xiāo)售價(jià)格未及預(yù)期，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率下滑。

不過(guò)，金科股份也表示，隨著疫情影響持續(xù)減弱以及4月29日中央政治局會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”的指導(dǎo)精神，合理購(gòu)房需求政策將逐步落地，市場(chǎng)信心將逐步恢復(fù)，公司應(yīng)對(duì)措施有效執(zhí)行，可以逐步提升公司經(jīng)營(yíng)質(zhì)效，改善經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

公司現(xiàn)金流階段性承壓

針對(duì)公司目前有息負(fù)債的債務(wù)類(lèi)型、具體金額、到期日、償付安排等，是否具備足夠債務(wù)償付能力、存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題，金科股份回復(fù)稱(chēng)，截至今年5月31日，公司合并報(bào)表范圍內(nèi)總有息負(fù)債規(guī)模為690.80億元，較2021年末減少88.8億元。其中一年內(nèi)（自2022年5月31日至2023年5月31日止）到期的有息負(fù)債余額為347.65億元。

在一年內(nèi)到期有息負(fù)債余額中，銀行貸款115.00億元，非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款122.84億元，一年內(nèi)到期有息負(fù)債余額中債券類(lèi)融資109.81億元。截至今年5月31日，金科地產(chǎn)一年內(nèi)到期（含回售權(quán)行權(quán)期）的公司債券及ABS共計(jì)八筆，本金余額66.83億元。

至于償付能力方面，金科股份表示，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~持續(xù)為正，但受歸還到期有息負(fù)債金額增加、新增融資上賬金額減少等因素影響，公司今年一季度末貨幣資金余額較年初減少約70億元。同時(shí)受預(yù)售監(jiān)管資金使用受限及融資受限因素影響，整體環(huán)境改善不達(dá)預(yù)期，金融機(jī)構(gòu)及項(xiàng)目合作方股東對(duì)項(xiàng)目公司資金調(diào)用較為謹(jǐn)慎，對(duì)項(xiàng)目資金監(jiān)管加強(qiáng)，公司可自由動(dòng)用貨幣資金減少。

在回復(fù)函中，金科股份坦承，近期房地產(chǎn)行業(yè)政策有所放松，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策已出現(xiàn)邊際改善趨勢(shì)，雖受疫情和政策傳遞時(shí)效性的影響，行業(yè)銷(xiāo)售回款企穩(wěn)回升尚需時(shí)日，公司現(xiàn)金流可能存在階段性承壓。

為應(yīng)對(duì)和解決流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，金科股份自2021年下半年以來(lái)開(kāi)展了一系列的針對(duì)性措施，主要包括：一是及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)發(fā)展策略，2021年確定并堅(jiān)定推行了以穩(wěn)健發(fā)展為主基調(diào)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展策略，把確保公司現(xiàn)金流安全作為第一經(jīng)營(yíng)發(fā)展要?jiǎng)?wù)，全面推進(jìn)增收節(jié)支，并在資源、組織和人員等方面給予充分保障。

二是大力搶抓銷(xiāo)售和回款。聚焦加快資源變現(xiàn)和資金回籠，實(shí)施項(xiàng)目分類(lèi)管理，一項(xiàng)目一策略，堅(jiān)定去庫(kù)存、調(diào)結(jié)構(gòu)，庫(kù)存去化效率提升50%。三是壓降投資強(qiáng)度和各類(lèi)開(kāi)支。在兼顧發(fā)展和現(xiàn)金流安全的前提下，投資量入為出，從強(qiáng)調(diào)規(guī)模向強(qiáng)調(diào)效益切實(shí)轉(zhuǎn)變，大力實(shí)施增收節(jié)支行動(dòng)，推進(jìn)精細(xì)化管理，優(yōu)化區(qū)域組織機(jī)構(gòu)，擴(kuò)大區(qū)域公司管理半徑、壓縮管理層級(jí)，壓降公司各類(lèi)非必要開(kāi)支；

四是堅(jiān)定盤(pán)活各類(lèi)資產(chǎn)。資產(chǎn)優(yōu)化方面，處置風(fēng)力發(fā)電資產(chǎn)收到股權(quán)處置款12.5億元，通過(guò)金科服務(wù)引進(jìn)戰(zhàn)略投資者貢獻(xiàn)現(xiàn)金超40億元。項(xiàng)目股權(quán)優(yōu)化方面，大力度推動(dòng)合資合作項(xiàng)目股權(quán)優(yōu)化，既為公司回籠了股東投入資金，又提升并表項(xiàng)目權(quán)益占比，提升項(xiàng)目銷(xiāo)售回款質(zhì)效。

2022年，金科股份將從以下幾個(gè)方面確保公司現(xiàn)金流安全：一是堅(jiān)持“集團(tuán)資金一盤(pán)棋”強(qiáng)制管控，提高集團(tuán)資金的整體使用效率；二是堅(jiān)持資金計(jì)劃“三收三支”原則，嚴(yán)格按照“以收定支、先收后支、收大于支”的規(guī)范，強(qiáng)化資金計(jì)劃管控；三是強(qiáng)化回款，將“做有回款的銷(xiāo)售”作為底線，同時(shí)抓好融資上賬，確保各類(lèi)資金顆粒歸倉(cāng)；四是積極盤(pán)活項(xiàng)目現(xiàn)金流，適時(shí)處置低效沉淀資產(chǎn)，不斷優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

金科股份表示，預(yù)計(jì)隨著全國(guó)多地在樓市政策調(diào)控上逐步放松、疫情影響范圍逐步縮小，公司將積極把握今年三、四季度銷(xiāo)售回暖的窗口機(jī)會(huì)，做好現(xiàn)金流管理，逐步緩解短期償付壓力。

此外，金科股份還就公司2021年有息負(fù)債規(guī)模減少但財(cái)務(wù)費(fèi)用增加的原因，以及存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提是否充分、合理等問(wèn)題進(jìn)行了一一回復(fù)和說(shuō)明。

【每經(jīng)房產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)Real-estate-Circle】

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)-501351508