每經(jīng)記者｜王佳飛    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

在剛剛過去的國慶黃金周期間，《每日經(jīng)濟新聞》記者實地走訪了河南焦作的房地產(chǎn)市場，并推出《首付分期、打折優(yōu)惠、買房送茅臺……河南這個四線小城開發(fā)商國慶大打促銷牌》的報道。

作為四線城市的焦作，去年以來房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)明顯下行趨勢，為此，焦作市也曾多次出臺政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展。

值得一提的是，由焦作市住房保障中心主辦的焦作市2022年“盛業(yè)潤華園”杯商品房展示展銷會于9月26日開幕，吸引了諸多樓盤參加，市民還可在展會上領(lǐng)取價值10000元的購房券。本次展會將持續(xù)到10月31日。

不過，除了8月份焦作新房成交量有所回升外，9月成交量又現(xiàn)大幅下滑。據(jù)焦作房信網(wǎng)最新數(shù)據(jù)，9月份焦作商品房備案套數(shù)僅為235套，較8月份的614套大幅減少；均價為每平方米6280元，較8月份的6160元小幅上升。

分區(qū)域來看，9月份焦作4個區(qū)的新房價格除中站區(qū)環(huán)比小幅上漲0.9%外，山陽區(qū)、解放區(qū)和馬村區(qū)的房價環(huán)比分別下降10.8%、4.9%和3.7%。

在走訪中記者了解到，目前已經(jīng)有碧桂園、金科、萬達(dá)等多家全國性房企在焦作布局。那么，目前焦作有哪些樓盤項目在市場上表現(xiàn)較好？未來這些樓盤的升值潛力如何？記者通過實地走訪并結(jié)合每經(jīng)品房小程序大數(shù)據(jù)，通過11個維度對該區(qū)部分樓盤進(jìn)行綜合測評。

2022年8-9月焦作新房成交情況 數(shù)據(jù)來源：焦作房信網(wǎng)

馬村區(qū)位于焦作市東北部，距離中心城區(qū)相對較遠(yuǎn)。記者從焦作市區(qū)乘公交車花了近一個小時才到達(dá)馬村區(qū)。

雖然該區(qū)位置偏遠(yuǎn)，不過記者看到，目前這里已有金科、建業(yè)、萬達(dá)等多個全國性房企開發(fā)項目。如位于解放東路的金科•集美晴川，每經(jīng)品房小程序顯示，目前該項目的AI估值參考價為4958元/平方米。

該項目的開發(fā)商為焦作金上百世房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，啟信寶顯示，該公司由鄭州金科百俊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%持股，背后控股的正在金科股份。

從交通方面來看，金科•集美晴川項目周邊1公里內(nèi)有18個公交站點，優(yōu)于馬村區(qū)85%的住宅項目，屬于公交出行舒適度高的區(qū)域；周邊1公里內(nèi)的主要道路早晚高峰平均車速28.37公里/小時，優(yōu)于馬村區(qū)78%的住宅項目，屬于駕車出行舒適度中的區(qū)域。

醫(yī)療配置的得分為8.3分，項目周邊有大小醫(yī)療機構(gòu)7個，其中距離三甲醫(yī)院在3公里內(nèi)，距離綜合醫(yī)院在2公里內(nèi)，屬于就醫(yī)舒適度較高的區(qū)域。

教育配置方面，該項目周邊1公里內(nèi)有7所幼兒園，優(yōu)于馬村區(qū)45%的住宅項目，屬于幼兒園舒適度中的區(qū)域。不周邊尚沒有小學(xué)。此外，項目周邊餐飲消費客單價27元，在馬村區(qū)內(nèi)高于57%的住宅項目，同城對比屬于中檔消費區(qū)域。

每經(jīng)品房小程序綜上測評預(yù)計，金科集美晴川未來5年的房價將跑輸馬村區(qū)的平均漲幅，僅高于該區(qū)28%的小區(qū)。

來源：每經(jīng)品房小程序

在焦作市核心城區(qū)的山陽區(qū)，藍(lán)城•桂語江南項目位于人民路與山陽路交匯處。記者了解到，該項目的主力戶型面積為105-143平方米。每經(jīng)品房小程序顯示，該項目的AI估值參考價為5093元/平方米。

藍(lán)城•桂語江南的開發(fā)商為河南藍(lán)鴻置業(yè)，啟信寶顯示，河南藍(lán)鴻置業(yè)的疑似實際控制人為宋衛(wèi)平，持股比例為9.2856%。

在項目附近，記者隨時能看到來往的公交車輛。每經(jīng)品房小程序也顯示，藍(lán)城•桂語江南周邊1公里內(nèi)有19個公交站點，優(yōu)于山陽區(qū)79%的住宅項目，屬于公交出行舒適度中的區(qū)域；周邊1公里內(nèi)主要道路的早晚高峰平均車速19.25公里/小時，優(yōu)于山陽區(qū)61%的住宅項目，屬于駕車出行舒適度中的區(qū)域。

從人口結(jié)構(gòu)來看，項目周邊1公里工作人口占75%，老年人口占13%，學(xué)生、兒童占12%，高于72%的同區(qū)域住宅，屬于學(xué)生兒童比例偏低的區(qū)域。項目周邊有大小購物場所7個，距離丹尼斯百貨（塔南店）、山陽商城等均在2公里內(nèi)，優(yōu)于山陽區(qū)54%的住宅項目，屬于購物舒適度中的區(qū)域。

不過，該項目的教育和醫(yī)療配置得分相對較低。周邊1公里內(nèi)有4所幼兒園，僅優(yōu)于山陽區(qū)11%的住宅項目，屬于幼兒園舒適度較低的區(qū)域；周邊有3所小學(xué)，僅優(yōu)于山陽區(qū)38%的住宅項目，屬于小學(xué)舒適度中的區(qū)域。

此外，該項目周邊有大小醫(yī)療機構(gòu)8個，其中距離三甲醫(yī)院約3公里，優(yōu)于山陽區(qū)27%的住宅項目，屬于就醫(yī)舒適度中的區(qū)域。

綜上測評，每經(jīng)品房小程序顯示，藍(lán)城•桂語江南未來5年房價將跑輸山陽區(qū)的平均漲幅，僅高于該區(qū)33%的住宅小區(qū)。

來源：每經(jīng)品房小程序

同樣在山陽區(qū)，建業(yè)迎賓府項目位于迎賓路與南陽路交匯處西北角，每經(jīng)品房小程序顯示，該項目的府的AI估值參考價為5637元/平方米。

建業(yè)迎賓府的開發(fā)商為焦作恒增置業(yè)有限公司。據(jù)記者了解，該項目名稱之所以冠以建業(yè)的商標(biāo)，是因為該項目為建業(yè)輕資產(chǎn)輸出的代建項目。

據(jù)每經(jīng)品房小程序測評，建業(yè)迎賓府項目周邊配套除通勤車速得分最高達(dá)9.8分外，其他配置的得分均不高。其周邊1公里主要道路早晚高峰平均車速為35.08公里/小時，優(yōu)于所在區(qū)域98%的住宅項目，相對屬于駕車出行舒適度高的區(qū)域。

人口結(jié)構(gòu)方面，項目周邊1公里工作人口占72%，老年人口占14%，學(xué)生兒童占14%，高于所在區(qū)域11%的住宅項目，同城對比屬于年輕人比例偏低的區(qū)域。

教育配置方面，建業(yè)迎賓府周邊1公里內(nèi)僅有1所小學(xué)（即馬村小學(xué)）和2所幼兒園，僅優(yōu)于所在區(qū)域16%的住宅小區(qū)。周邊1公里內(nèi)有公交站臺4個，僅優(yōu)于所在區(qū)域15%的住宅小區(qū)。其余如購物、醫(yī)療等方面的配套尚待加強。

經(jīng)每經(jīng)品房程序綜合測評，建業(yè)迎賓府未來5年的房價預(yù)計會跑輸山陽區(qū)的平均漲幅，處于該區(qū)的墊底位置。

來源：每經(jīng)品房小程序

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝