每經(jīng)評(píng)論員 薛暉

近日，建行、交行等多家銀行紛紛邀請(qǐng)房企座談，研討如何支持房企合理融資需求。

此前坊間流傳的“三個(gè)不低于”（即各家銀行自身房地產(chǎn)貸款增速不低于平均房地產(chǎn)貸款增速，對(duì)非國有房企對(duì)公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速，對(duì)非國有房企個(gè)人按揭增速不低于本行按揭增速）也被銀行提及。此舉意味著，監(jiān)管層正在迫切促進(jìn)銀行加快房企融資，以緩解房地產(chǎn)業(yè)下行趨勢(shì)。

的確，對(duì)于房企而言，近期政策層面“暖風(fēng)頻吹”。就在座談會(huì)前，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國證監(jiān)會(huì)等八部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于強(qiáng)化金融支持舉措 助力民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大的通知》，提出支持民營經(jīng)濟(jì)的25條具體舉措。其中就提到“支持信貸、債券等重點(diǎn)融資渠道穩(wěn)定，合理滿足民營房地產(chǎn)企業(yè)金融需求”。

然而，消息面的利好頻傳，與一些房企資金面承壓形成了“剪刀差”。比如，近期，多個(gè)地方的房企項(xiàng)目大幅降價(jià)以回籠資金，就是例證。雖然相關(guān)地方監(jiān)管部門最終出手，對(duì)這種涉嫌擾亂市場(chǎng)秩序的大幅降價(jià)行為進(jìn)行了“糾偏”，但這種“糾偏”接連發(fā)生，也恰恰側(cè)面說明，一些房企項(xiàng)目資金的需求十分迫切。

實(shí)際上，從去年監(jiān)管層提出房企融資“三支箭”以來，房企“失血”狀況已有所緩解，但并未得到根本性扭轉(zhuǎn)。

這種“癥結(jié)”如何有效破解？顯然考驗(yàn)房企、監(jiān)管、銀行等各方。

就以本次市場(chǎng)熱議的“三個(gè)不低于”為例，此舉將促進(jìn)銀行向房企加速放貸，但怎么放？向誰放？并沒有一個(gè)切實(shí)可行的“操作細(xì)則”。就連此前爆出的“50家房企白名單”，也只是概念，因?yàn)楦縻y行對(duì)于“白名單房企”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)并未達(dá)成共識(shí)，自然就難以“照方抓藥”。

筆者相信，銀行也很想把躺在賬上的資金“放”出去，因?yàn)檫@關(guān)乎自身的業(yè)績發(fā)展。但換位思考，銀行也需要防范風(fēng)險(xiǎn)，否則，不僅自身業(yè)績沒做好，反而可能被“套”進(jìn)去。

基于此，支持房企合理融資的重任不能只靠銀行，還需要相關(guān)環(huán)節(jié)都分擔(dān)一下。

我們知道，房企融資，除了貸款就是發(fā)債。而之前提出的“三支箭”就是瞄準(zhǔn)企業(yè)發(fā)債。只不過，去年主要是讓機(jī)構(gòu)給房企發(fā)債增信，效果和范圍有限。今后能否由監(jiān)管對(duì)部分企業(yè)增信，擴(kuò)大房企發(fā)債的范圍？這樣，房企的融資，一部分靠銀行增加貸款，另一部分由債市消化，風(fēng)險(xiǎn)也不會(huì)太集中。

除了以上兩個(gè)方面要進(jìn)一步“激活”，還有一個(gè)重要方面需要“激活”——那就是盤活房企的“受限資金”。

本輪房企資金承壓，除了市場(chǎng)下行，回款慢、回款少，還有另一個(gè)原因就是大量已預(yù)售的資金被困在各個(gè)地方項(xiàng)目的監(jiān)管賬戶里，成為“受限資金“，無法提出來償還到期債務(wù)。

誠然，預(yù)售資金監(jiān)管，的確起到了“保民生”的作用。但在部分地區(qū)，也有矯枉過正的現(xiàn)象。例如有些地方，政府除了監(jiān)管預(yù)售資金，還要房企在預(yù)售前先開具一個(gè)“保施工”賬戶，存入的賬款是專用于施工和采購，以防爛尾。還有些地方，要求開發(fā)商要將房子蓋到主體完工才能預(yù)售，幾乎是改預(yù)售為現(xiàn)房銷售。以上兩種情況，都無形間加劇企業(yè)資金壓力。

值得注意的是，近期多家銀行與房企的座談會(huì)上，已有一些房企反映預(yù)售資金監(jiān)管問題。這個(gè)問題顯然不是銀行一家能解決的，需要相關(guān)方面全盤統(tǒng)籌考慮。

筆者認(rèn)為，支持房企合理融資，不能僅盯著銀行，而是要“多管齊下”——首先，讓銀行有切實(shí)可行的放款細(xì)則、標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)橛辛思?xì)則、標(biāo)準(zhǔn)，銀行放款才能放得明白、放得安心，從而減少資金風(fēng)險(xiǎn)壓力；其次，要進(jìn)一步拓寬房企增信發(fā)債渠道；最后，還要讓一部分預(yù)售資金靈活使用起來。如此，這個(gè)“連環(huán)扣”才容易解開，從而助力房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。