每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

“房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷三大重構(gòu)，即市場格局的重構(gòu)、發(fā)展模式的重構(gòu)、競爭要素的重構(gòu)，這些基礎(chǔ)性變量的改變，標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入‘存量博弈、品質(zhì)制勝’新發(fā)展階段。”3月31日下午，綠城中國（HK03900，股價(jià)11.2港元，市值283.84億港元）新任董事會(huì)主席、非執(zhí)行董事劉成云在2024年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上首次亮相。

2024年，綠城中國取得收入1585.46億元（人民幣，下同），較2023年增長20.7%。綠城集團(tuán)（包括綠城中國控股有限公司及其附屬公司連同其合營企業(yè)及聯(lián)營公司）累計(jì)取得總合同銷售面積約1409萬平方米，總合同銷售金額約2768億元，其中歸屬于綠城集團(tuán)的權(quán)益金額約1206億元，權(quán)益比提升至70%。

綠城中國2024年度業(yè)績發(fā)布現(xiàn)場 圖源：“綠城官方”微信公眾號(hào)

長三角土儲(chǔ)占比達(dá)60%

管理層透露，截至報(bào)告期末，綠城中國土儲(chǔ)總貨值4496億元，總建筑面積2747萬平方米，權(quán)益建筑面積1785萬平方米。其中，在十大戰(zhàn)略核心城市土儲(chǔ)超過了2400億元，占比達(dá)到53%。在長三角土儲(chǔ)占比達(dá)到60%，一二線城市土儲(chǔ)貨值3424億元，占比76%。

對(duì)于在競爭日益激烈的核心城市土拍市場拿地，綠城中國執(zhí)行總裁郭佳峰坦言，為了提高獲取優(yōu)質(zhì)地塊的概率，主要采取了以下幾個(gè)策略：第一是向內(nèi)挖潛，提升項(xiàng)目開發(fā)效率，并做好前置研究，積極引導(dǎo)差異化的定位機(jī)會(huì)，而不是高估冒進(jìn)提高銷售價(jià)格；第二是進(jìn)一步發(fā)揮綠城中國自身優(yōu)勢，堅(jiān)守對(duì)于好房子的營造和行業(yè)引領(lǐng)；第三是尋找結(jié)構(gòu)性、小眾投資機(jī)會(huì)，比如板塊供給短缺，或綠城有較大議價(jià)能力的項(xiàng)目。比如2020年3月獲取的蘇州雙湖板塊蘇州玫瑰園項(xiàng)目，該板塊新房產(chǎn)品多年斷供，所以項(xiàng)目最終實(shí)現(xiàn)三開三罄。

“對(duì)于明顯過熱的地塊，綠城會(huì)在合理的地價(jià)范圍里出價(jià)，始終保持理性，不會(huì)為了拿地而大幅放松投資標(biāo)準(zhǔn)。”郭佳峰說。

“去庫存”仍是重點(diǎn)工作

經(jīng)歷了長時(shí)期調(diào)整，“去庫存”成為房企止跌回穩(wěn)階段的共同目標(biāo)。

綠城中國執(zhí)行董事李駿透露，2024年，公司重難點(diǎn)庫存去化金額達(dá)到422億元，包括住宅長庫存、車位儲(chǔ)藏室和商業(yè)專項(xiàng)三大類，其中專項(xiàng)指標(biāo)平均完成率達(dá)到了113%，超額完成了48億元。

對(duì)此，公司在管理機(jī)制和銷售打法上進(jìn)行了全面升級(jí)，即“老盤新做”，圍繞老項(xiàng)目的產(chǎn)品力、展示力、推廣力、銷售力、服務(wù)力5個(gè)方面升級(jí)，加快庫存去化。

“2024年進(jìn)行‘老盤新做’的項(xiàng)目，每月流速平均提升了106%。2025年我們擴(kuò)大了重難點(diǎn)庫存房源的認(rèn)定范圍，將現(xiàn)房未達(dá)長庫存的房源和新拓的商辦類貨值等，也納入重難點(diǎn)項(xiàng)目的考核。另外，今年還會(huì)持續(xù)‘老盤新做’，從營銷的單點(diǎn)發(fā)力，到以產(chǎn)品破局和客戶運(yùn)營并重的體系突破，今年?duì)幦∮忻黠@效果。”李駿說。

杭州市場熱度超出想象

進(jìn)入2025年，杭州市場量價(jià)齊升。

“杭州市場今年確實(shí)很熱，已經(jīng)超出我的想象了。”郭佳峰說，究其原因，一是因?yàn)楹贾菔窍拶徬迌r(jià)取消比較晚的城市之一；二是由于此前的限購，有高端住宅購買需求的人沒有購房資格，有購房資格的人需要搖號(hào)，往往中簽率5%～6%，所以也很難買到；三是限價(jià)時(shí)期的產(chǎn)品品質(zhì)不夠好，戶型也做得很小，沒有跟市場需求緊密掛鉤。”

“雙限放開以后，需求端打開了，加上浙江省內(nèi)或者省外的非杭州客戶置業(yè)需求釋放，因此杭州的高熱可以解釋為需求被積壓后集中釋放。”郭佳峰表示，“浙江省的購買力總體比較大，外省客戶也有一定比例，杭州每年還有20萬左右的新增人口，所以整個(gè)市場是比較好，這種現(xiàn)象會(huì)持續(xù)一年甚至一年半”。

但他也提醒，杭州周邊剛需盤的去化，并沒有和高端項(xiàng)目一樣高歌猛進(jìn)。

“我更堅(jiān)信是上述原因?qū)е戮植刻厥猱a(chǎn)品需求的高熱，所以我們考慮的是怎樣去迎接這種需求，怎樣去應(yīng)對(duì)這種格局，近期杭州‘一浪更比一浪高’的‘地王’現(xiàn)象中已經(jīng)沒有綠城的身影。”

關(guān)于三四線的投資布局，郭佳峰表示，綠城除了聚焦一二線核心城市外，會(huì)持續(xù)關(guān)注浙江三四線城市的投資機(jī)會(huì)，適量下沉到地級(jí)市、縣做一些改善類產(chǎn)品。浙江的地級(jí)市經(jīng)濟(jì)情況較好，義烏、臺(tái)州的改善項(xiàng)目均價(jià)能夠達(dá)到5萬～6.5萬元/平方米。

“今年開始，這些地區(qū)的土拍開始出現(xiàn)了央企身影，4月浙江省內(nèi)地級(jí)市的土拍應(yīng)該也能看到這些大公司，綠城會(huì)用同樣理性、細(xì)致的決策方案去面對(duì)競爭。”郭佳峰說。

對(duì)于未來發(fā)展戰(zhàn)略，新任董事會(huì)主席劉成云表示，綠城將保持定力，堅(jiān)守市場化機(jī)制，堅(jiān)守“真誠、善意、精致、完美”企業(yè)文化，以變應(yīng)變、持續(xù)三改，在行業(yè)換擋升級(jí)期著力把握結(jié)構(gòu)性機(jī)遇，在由“量”到“質(zhì)”發(fā)展的過程中，努力實(shí)現(xiàn)從“好”向“優(yōu)”的能力提升。在新的階段，中交集團(tuán)的支持會(huì)越來越強(qiáng)，在中交集團(tuán)的支持下，在各股東的全力協(xié)同下，在全體綠城人的共同努力下，綠城中國有能力從容應(yīng)對(duì)市場變化。

封面圖片來源：企業(yè)官微