每日經(jīng)濟(jì)新聞 2025-04-10 22:10:04
每經(jīng)記者|陳夢(mèng)妤 每經(jīng)編輯|魏文藝
“今年第一季度,我們所有項(xiàng)目均超額完成銷(xiāo)售任務(wù),完成率均達(dá)100%以上。這一成績(jī)主要得益于市場(chǎng)‘小陽(yáng)春’帶來(lái)的客戶增量,以及產(chǎn)品力的持續(xù)提升。”4月9日,北京一位央企開(kāi)發(fā)商人士通過(guò)微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。
北京鏈家研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,3月,北京新建商品住宅(不含共有產(chǎn)權(quán)房)成交4151套,環(huán)比上漲107%,同比上漲51.7%。另?yè)?jù)北京市住建委官網(wǎng)統(tǒng)計(jì),截至3月30日,3月北京二手房網(wǎng)簽17848套,較2月上漲50.3%,同比上漲29.0%。
值得注意的是,今年第一季度,土拍無(wú)疑是北京樓市的主角,單地塊的成交樓面價(jià)紀(jì)錄已經(jīng)來(lái)到10.23萬(wàn)元/平方米。新房市場(chǎng)同樣火熱,海淀區(qū)功德寺板塊單價(jià)超過(guò)10.5萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目入市,對(duì)北京整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生了拉動(dòng)作用。
多位受訪人士向記者表示,“小陽(yáng)春”集中釋放后,市場(chǎng)依然嚴(yán)峻。未來(lái)核心地塊的高產(chǎn)品力項(xiàng)目會(huì)持續(xù)熱銷(xiāo),而缺乏地段與產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目則加速遇冷,且這一分化趨勢(shì)將日趨尖銳。
3月份,北京新建商品住宅(不含共有產(chǎn)權(quán)房)環(huán)比上漲107%,同比上漲51.7%。圖為北京一處在建樓盤(pán)項(xiàng)目。 每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤 攝
新房市場(chǎng)迎久違熱度
3月,北京新房市場(chǎng)迎來(lái)久違的熱度,海淀區(qū)的表現(xiàn)尤其搶眼,在其他區(qū),也有很多低調(diào)搶收的樓盤(pán)項(xiàng)目。天朗數(shù)據(jù)顯示,一季度,石景山區(qū)的元璽、中海寰宇天下天鏡,通州區(qū)的招商璀璨公元、云璟攬閱,豐臺(tái)區(qū)招商臻園、森與天成等項(xiàng)目的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)排名靠前(分區(qū)看)。
記者注意到,當(dāng)前部分熱銷(xiāo)的樓盤(pán),其拿地節(jié)點(diǎn)普遍集中于土地市場(chǎng)低迷期或價(jià)格洼地階段。但隨著海淀朱房村、樹(shù)村等核心區(qū)域高價(jià)地塊的成交,推高了市場(chǎng)預(yù)期,這些項(xiàng)目得以借勢(shì)行情回暖,吃到了這波熱度“紅利”。
“從數(shù)據(jù)看,我們今年第一季度的表現(xiàn)明顯優(yōu)于去年同期,共有四個(gè)項(xiàng)目分別摘得區(qū)域網(wǎng)簽銷(xiāo)冠。”前述央企開(kāi)發(fā)商人士認(rèn)為,“再好的市場(chǎng)環(huán)境,也需要過(guò)硬的產(chǎn)品打底。”
在他看來(lái),當(dāng)前樓市呈現(xiàn)顯著兩極分化趨勢(shì):具備優(yōu)質(zhì)配套、清晰投資預(yù)期的核心地塊,疊加高產(chǎn)品力的項(xiàng)目持續(xù)熱銷(xiāo);而缺乏地段與產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目則加速遇冷。“今年這類(lèi)分化將更趨尖銳。”
官方數(shù)據(jù)也能進(jìn)行佐證。據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),今年1~2月,全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積128.4萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)11.2%。其中,住宅新開(kāi)工面積118.9萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)86.7%。全市新建商品房銷(xiāo)售面積94.6萬(wàn)平方米,同比下降17.8%,主要是受上年同期保障性住房集中簽售影響,隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)交易逐步改善,純商品住宅銷(xiāo)售同比增長(zhǎng)13.9%。
北京鏈家研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,3月,北京新建商品住宅(不含共有產(chǎn)權(quán)房)成交4151套,環(huán)比上漲107%,同比上漲51.7%,成交量接近去年“9·30”政策出臺(tái)后首月的成交水平;成交均價(jià)64999元/平方米,同比上漲11.7%,環(huán)比上漲17.4%。
北京鏈家研究院分析師岳微表示:“海淀功德寺板塊新房項(xiàng)目入市,明顯帶動(dòng)市場(chǎng)成交,項(xiàng)目單價(jià)超過(guò)10.5萬(wàn)元/平方米、總價(jià)1500萬(wàn)元/套,亦對(duì)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生拉動(dòng)作用。”
中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,3月,北京新建商品住宅累計(jì)成交59.26萬(wàn)平方米,環(huán)比增長(zhǎng)120%,同比增長(zhǎng)48.4%。3月多個(gè)新盤(pán)相繼入市,熱點(diǎn)項(xiàng)目帶動(dòng)下,整體開(kāi)盤(pán)去化率較高。
網(wǎng)簽速度也在加快。據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù),3月,北京新建商品房住宅累計(jì)網(wǎng)簽4850套,環(huán)比上漲111%,同比上漲36%。舉例來(lái)看,截至4月9日,和樾玉鳴已經(jīng)有了253套網(wǎng)簽,成交價(jià)格約10.49萬(wàn)元/平方米。
“從開(kāi)發(fā)商角度看,拿地實(shí)為生存策略,通過(guò)戰(zhàn)略性囤積核心城市、核心區(qū)的地塊,才能維持開(kāi)發(fā)的連續(xù)性。只有擁有優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ),才能掌握定價(jià)權(quán)與開(kāi)發(fā)節(jié)奏。確保持續(xù)在售項(xiàng)目供給,才可能一直留在牌桌上,在市場(chǎng)上占據(jù)主動(dòng)地位,這是底層邏輯。”前述央企開(kāi)發(fā)商人士向記者分析指出。
二手房市場(chǎng)方面,北京市住建委官網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至3月30日,3月北京二手房網(wǎng)簽17848套,較2月上漲50.3%,同比上漲29.0%。
土拍樓面價(jià)紀(jì)錄刷新
“好房子”則是貫穿第一季度北京樓市的關(guān)鍵詞。2月13日,北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)印發(fā)《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)(試行)》(以下簡(jiǎn)稱《技術(shù)要點(diǎn)》)。其中提到,可按需設(shè)置封閉或開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái),部分面積不計(jì)入容積率;允許套內(nèi)面積比較大的住宅在起居室設(shè)置一定比例面積的挑空空間,提高住宅得房率。
新規(guī)落地的第一個(gè)周末,2月15日才開(kāi)放樣板間的昌平區(qū)朱辛莊越秀星樾項(xiàng)目,一上午就排了400多個(gè)號(hào);2月13日才開(kāi)完產(chǎn)品發(fā)布會(huì)的云璟攬閱,2月15日單日到訪量就超過(guò)600組。
2月中旬,記者曾采訪過(guò)一位有多個(gè)在售項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商人士,彼時(shí)其透露“重倉(cāng)北京,有的放矢,不拿無(wú)效地,接下來(lái)的重點(diǎn)工作就是強(qiáng)推新盤(pán)區(qū)域”。如今,他所在的公司不僅新增數(shù)宗地塊,也收獲了一波業(yè)績(jī)。
“第一季度購(gòu)房群體沒(méi)有發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化,只不過(guò)‘小陽(yáng)春’激發(fā)了客戶走向市場(chǎng),大家的預(yù)期發(fā)生了變化,從深度觀望轉(zhuǎn)向主動(dòng)比選。”該人士指出,當(dāng)前客戶對(duì)“好房子”的價(jià)值敏感度顯著提升,傾向于選擇更好的房子。比如,得房率從此前的80%躍升至95%,相當(dāng)于同等總價(jià)下實(shí)用面積提升15%,在此背景下,大家都在做明智的選擇。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示,近期購(gòu)房者積極性明顯增加,對(duì)于新推出的一些標(biāo)準(zhǔn)也很關(guān)心。說(shuō)明當(dāng)前供給端的一些改革,使得需求端對(duì)于“好房子”的期待更加強(qiáng)烈,期待有更多的好產(chǎn)品推出市場(chǎng)。
對(duì)于接下來(lái)的預(yù)期,前述央企開(kāi)發(fā)商人士表示,市場(chǎng)熱度在“小陽(yáng)春”集中釋放后,實(shí)際壓力并未消散,市場(chǎng)依然嚴(yán)峻。因?yàn)檫@一波行情本質(zhì)是對(duì)過(guò)去積壓需求的透支性兌現(xiàn),反而可能加劇后續(xù)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)烈度。“今年土拍一直在進(jìn)行,大家拿到新地就做新項(xiàng)目,卷產(chǎn)品、卷服務(wù),新項(xiàng)目扎堆入市,未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈,客戶也會(huì)更加分化。機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存,面對(duì)競(jìng)爭(zhēng),我們也會(huì)做好充分準(zhǔn)備。”
今年以來(lái),不少頭部房企加快在北京布局,土拍樓面價(jià)紀(jì)錄也不斷被刷新。
就在4月8日,通州區(qū)八里橋片區(qū)一宗宅地被招商蛇口以27.082億元競(jìng)得,成交樓面價(jià)約31192 元/平方米,溢價(jià)率達(dá)16.28%。
而年初的1月2日,北京2025年首場(chǎng)土拍火爆上演——海淀區(qū)朱房村棚改二期HD- 0803-0029、0030地塊以總價(jià)181.924億元成交,平均溢價(jià)率21.04%。其中一宗地的競(jìng)價(jià)輪次達(dá)到244輪,最終被建發(fā)房產(chǎn)以90.404億元摘得,成交樓面價(jià)約9.5萬(wàn)元/平方米。
3月18日,海淀樹(shù)村地塊以10.23萬(wàn)元/平方米的成交樓面價(jià),直接超越上述朱房村地塊的樓面價(jià),刷新北京“兩集中”供地以來(lái)涉宅用地成交樓面價(jià)紀(jì)錄。
中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,北京一季度共出讓11宗宅地,土地出讓金為569億元。
此前的2月25日,在2025年北京商品住宅用地推介會(huì)上,海淀、昌平、豐臺(tái)等各區(qū)均拿出地塊參加推介,共有92家房企參與。當(dāng)時(shí)現(xiàn)場(chǎng)就有數(shù)位開(kāi)發(fā)商人士向記者表示,今年公司在北京有拿地計(jì)劃,好的地塊都會(huì)關(guān)注,擇優(yōu)選擇。
從目前的情況看,第二季度的北京土拍市場(chǎng)將大概率延續(xù)這一熱度。
如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)社聯(lián)系。
未經(jīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)社授權(quán),嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載或鏡像,違者必究。
讀者熱線:4008890008
特別提醒:如果我們使用了您的圖片,請(qǐng)作者與本站聯(lián)系索取稿酬。如您不希望作品出現(xiàn)在本站,可聯(lián)系我們要求撤下您的作品。
歡迎關(guān)注每日經(jīng)濟(jì)新聞APP