每經(jīng)記者｜陳夢妤    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

從5月5日晚開始，北京的開發(fā)商們陸續(xù)發(fā)布“五一”樓市成交海報。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，招商蛇口北京公司璀璨時代“五一”（5月1日～5月5日，下同）累計到訪500+組，云璟攬閱銷售總額約1.8億元，招商序開放5天有2000+組客戶；保利發(fā)展北京公司“五一”銷售7.05億元；中建壹品（北方）“五一”銷售6.1億元，其中元啟項目銷售36套（自渠16套）等。

與此同時，隨著5月1日“好房子”國標(biāo)《住宅項目規(guī)范》的正式實施，北京多個售樓處也十分熱鬧。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，“五一”假期，北京新建商品住宅累計網(wǎng)簽302套、3.42萬平方米，同比分別增長114%和107%。北京新房項目普遍推出一系列優(yōu)惠活動，特價房源較多，促銷力度較大；部分樓盤在特價房源基礎(chǔ)上還進(jìn)行了折上折促銷活動。

在合碩機構(gòu)首席分析師郭毅看來，目前公眾對“好房子”的認(rèn)知往往局限于得房率指標(biāo)，而“好房子”更深層的突破方向在于公共空間品質(zhì)的提升，核心在于通過會所、風(fēng)雨連廊、沿街商業(yè)及架空層等多元空間的重構(gòu)，實現(xiàn)社區(qū)生活場景的有機共生。

圖源：開發(fā)商朋友圈

售樓處有點忙，銷售“接不過來客戶了”

“18個銷售，接不過來客戶了。”

5月5日，北京金隅望京云尚某工作人員發(fā)了一條朋友圈，該項目當(dāng)天迎來了大批看房者，大家忙到甚至需要在群里互相溝通“誰能接客戶”。

而對于新取證的項目來說，開發(fā)商們則更期待能早日入市銷售。

4月27日，位于朝陽區(qū)酒仙橋板塊的中海萬吉玖序項目取證，共計332套房源，批準(zhǔn)銷售均價在11萬～13萬元/平方米；5月4日，招商序項目開啟凍資，首日鎖定超過150組客戶；5月6日，中海麗金府宣布“五一”銷售3.2億元，并表示二期加推在即。

與此同時，御翠園推出“五一”特別折扣，20套特價房七折出售，價格最低7萬元/平方米；金茂璞逸豐宜也持續(xù)招募全城外聯(lián)，110平方米戶型稅前外聯(lián)傭金8萬～10萬元，192平方米戶型稅前外聯(lián)傭金可達(dá)12萬～15萬元等。

而在4月29日，中鐵建地產(chǎn)經(jīng)過219輪競價（包含線上4次競價），以7.7552億元、樓面價約35796元/平方米、溢價率21.9%，競得北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)強力家居土地一級開發(fā)項目FZX-0303-6007地塊，時隔3年重新在北京公開市場拿地。

每經(jīng)記者了解到，中鐵建地產(chǎn)拿地后，很快就發(fā)布了策劃銷售團(tuán)隊的招聘海報，并打出了“高薪金、優(yōu)福利”字眼。

忙碌、沖刺，這是近期北京多家開發(fā)商的一個縮影。

龍湖集團(tuán)有關(guān)人士通過微信向每經(jīng)記者表示，“五一”期間，北京龍湖·觀萃建面約129平方米的四居樓王實景樣板間亮相，與此前開放的園林景觀、架空層泛會所、風(fēng)雨連廊、地庫光廳、街角口袋公園等共同構(gòu)成北京首座超3萬平方米交付級實景示范區(qū)。“好房子”的實景落地吸引了更多買房人，“五一”期間觀萃銷售28套、約1.54億元。

越秀北京某新盤項目 受訪者供圖

此前有受訪對象曾向每經(jīng)記者表示，“第一季度購房群體沒有發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，只不過‘小陽春’激發(fā)了客戶走向市場，大家的預(yù)期從深度觀望轉(zhuǎn)向主動比選”。

然而，近期多位房地產(chǎn)顧問和渠道專家向記者透露了相似的看法：一些客戶自從“好房子”新政策出臺后，便持續(xù)關(guān)注并咨詢相關(guān)事宜，其中部分客戶之前已經(jīng)做出了購房決定，但現(xiàn)在又開始猶豫不決，“他們希望再觀望一下，期待會有更優(yōu)質(zhì)的房源出現(xiàn)”。

這種觀望，在“五一”假期轉(zhuǎn)換成了更高頻的看房熱度。

58安居客云洞察數(shù)據(jù)顯示，“五一”期間，全國新房線上找房日均熱度較前五天環(huán)比上漲約3.9%，較整個4月上漲約2.5%。

得房率之后市場更關(guān)注什么？

如前所述，“好房子”是這個假期北京樓市繞不開的主題。

今年2月13日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會就印發(fā)了《北京市平原多點地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點（試行）》。其中提到，可按需設(shè)置封閉或開敞陽臺，部分面積不計入容積率；允許套內(nèi)面積比較大的住宅在起居室設(shè)置一定比例面積的挑空空間，提高住宅得房率。

北京“好房子”新規(guī)發(fā)布后，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)在接受每經(jīng)記者采訪時曾表示，房地產(chǎn)市場購房的積極性是在明顯增加的，購房者對于新推出的一些標(biāo)準(zhǔn)也很關(guān)心。說明當(dāng)前供給端的一些改革，使得需求端對于“好房子”的期待更加強烈，期待有更多的好產(chǎn)品推出來。

北京某新盤項目 每經(jīng)記者 陳夢妤 攝

豐臺區(qū)某商品房項目策劃經(jīng)理吳九如5月2日在接受央視財經(jīng)采訪時就表示，客戶來到售樓處之后，會主動向置業(yè)顧問詢問得房率是多少。我們項目的套內(nèi)使用率平均可以達(dá)到90%左右，其中最高的戶型使用率可以達(dá)到95%，使用率的提升對于購房者來說是一個比較大的實惠。

5月6日，越秀北京方面通過書面向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，當(dāng)住房需求從“有房住”向“住好房”過渡，對居住體驗的衡量標(biāo)準(zhǔn)，不再僅是聚焦于戶型本身，而是更聚焦于家庭陪伴、社交互動、居住場景等日常生活細(xì)節(jié)的完善。

前述龍湖集團(tuán)有關(guān)人士也表示，構(gòu)建業(yè)主群體的信任關(guān)系，是“好房子”的必修課，其中公共空間必不可少，公共空間越豐富，業(yè)主之間接觸、交流的機會就越多。龍湖觀萃北京昌平項目為了提供更多公共空間，首次試點落地了在首層架空、風(fēng)雨連廊的鼓勵政策?？臻g設(shè)計的突破，讓項目有了充足的空間容納全齡活動場所，交給業(yè)主使用。

購房者張喜（化名）在現(xiàn)場向每經(jīng)記者表示，比較關(guān)注“好房子”新規(guī)中的層高和得房率，現(xiàn)在只要看房基本都會問這兩個問題。“暫時只有自住需求，所以對得房率指標(biāo)比較敏感。在區(qū)位、總價等主要條件都近似的情況下，那肯定是選高得房率的項目”。

越秀北京星耀未來項目售樓處 受訪者供圖

越秀北京星耀未來項目有關(guān)人士則認(rèn)為，隨著家庭結(jié)構(gòu)的成長、新生活方式的注入，空間也需要不斷更新演化。尤其是今年“好房子”被寫入政府工作報告，從“居者有其屋”到“擇優(yōu)而居”，下個階段的資產(chǎn)配置與人居選擇，一定是產(chǎn)品力更為領(lǐng)先的好房子，最直觀的體現(xiàn)就是戶型設(shè)計。好戶型不一定等于好房子，但好房子首先得有好戶型。

但一個不容忽視的現(xiàn)實則是，隨著越來越多“好房子”入市，第一批試水項目具備的優(yōu)勢，可能會被更完善的“后來者”替代。比如，當(dāng)?shù)梅柯蕘淼?00%甚至更高的120%后，便已觸及天花板；諸如全景落地窗、高端廚衛(wèi)等裝修配置同質(zhì)化后，公區(qū)的泳池、會所究竟還有多少可挖掘的空間？

郭毅表示，存量項目可通過價格調(diào)整與競品形成錯位競爭，或等待區(qū)域內(nèi)相鄰項目完成去化后，使得兩者總價區(qū)間重疊度相似的房源進(jìn)一步降低，避免形成直接客源爭奪的競爭態(tài)勢。此外，通過多元化營銷手段清倉庫存，為后續(xù)市場布局騰出資金與空間。

封面圖片來源：受訪者供圖