每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)朝著止跌回穩(wěn)方向邁進(jìn)。

6月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，5月份，全國(guó)70個(gè)大中城市中，各線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比降幅繼續(xù)收窄，但環(huán)比仍呈下降趨勢(shì)。

盡管整體房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整期，但并未影響部分熱點(diǎn)城市新房?jī)r(jià)格的持續(xù)上漲。5月份，杭州新房?jī)r(jià)格以0.8%的環(huán)比漲幅領(lǐng)跑70城，上海環(huán)比上漲0.7%緊隨其后。此外，成都、南寧、合肥、長(zhǎng)沙等11個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格環(huán)比均有不同程度的上漲，部分城市已環(huán)比連續(xù)上漲超過(guò)5個(gè)月。此外，上海、杭州和太原成為5月新房?jī)r(jià)格同比仍在上漲的城市。

克而瑞集團(tuán)董事長(zhǎng)、上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁祖昱在報(bào)告中指出，自2024年10月份以來(lái)，單月商品房銷售面積同比降幅已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月低于5%，需求側(cè)筑底企穩(wěn)信號(hào)愈加明確。此外，5月商品住房算術(shù)平均價(jià)格重新回到1萬(wàn)元/平方米以上，側(cè)面印證了“好房子”政策穩(wěn)步推進(jìn)，高品質(zhì)房源正在占領(lǐng)更大的市場(chǎng)份額。

不過(guò)與此同時(shí)，包括揚(yáng)州、長(zhǎng)春等在內(nèi)的三四線城市新房?jī)r(jià)格已連續(xù)多月下降，其中5月的下降幅度就超過(guò)了0.5%，同比下降幅度更是超過(guò)5%，市場(chǎng)分化明顯。

多位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，分化是近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的常態(tài)，“少數(shù)一二級(jí)市場(chǎng)交易活躍的核心城市，將成為市場(chǎng)發(fā)展企穩(wěn)向好的風(fēng)向標(biāo)”。

從銷售端來(lái)看，5月份，全國(guó)新建商品房銷售面積7053萬(wàn)平方米、銷售額7056億元，環(huán)比分別增長(zhǎng)10%和13%；庫(kù)存方面，5月末，全國(guó)商品房待售面積較4月末減少715萬(wàn)平方米，連續(xù)三個(gè)月減少。

就在6月13日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，要對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)已供土地和在建項(xiàng)目進(jìn)行摸底，進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)有政策，提升政策實(shí)施的系統(tǒng)性有效性，多管齊下穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險(xiǎn)，更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，政策上強(qiáng)調(diào)優(yōu)化和提升系統(tǒng)性和有效性，體現(xiàn)了政策進(jìn)一步寬松和精準(zhǔn)化的要求。這也意味著，各地樓市政策后續(xù)會(huì)有一波2.0優(yōu)化版本。

來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

杭州：限價(jià)放開后房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性上漲

6月17日，位于杭州城東新城安琪兒板塊的錦上萬(wàn)象府領(lǐng)到首張預(yù)售證，均價(jià)65600元/平方米。

據(jù)公開信息，在2024年11月15日舉行的杭州土拍中，濱江集團(tuán)以樓面價(jià)40479元/平方米競(jìng)得安琪兒板塊一宗宅地，并在此打造錦上萬(wàn)象府項(xiàng)目。這也是杭州城東新城首個(gè)不限價(jià)項(xiàng)目，共規(guī)劃了4幢高層和2幢疊墅。

據(jù)記者了解，2024年，該板塊曾有翡翠嘉運(yùn)府、翡翠錦和府兩個(gè)限價(jià)樓盤入市，住宅限價(jià)均為46500元/平方米。據(jù)此來(lái)看，即將入市的錦上萬(wàn)象府相較于去年這兩個(gè)項(xiàng)目均價(jià)上調(diào)了19100元/平方米。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局數(shù)據(jù)顯示，今年5月，杭州新建商品住宅銷售價(jià)格以0.8%的環(huán)比漲幅領(lǐng)跑全國(guó)70城；同比則上漲了1.6%，成為全國(guó)新房?jī)r(jià)格同比仍處于上漲通道的三個(gè)城市之一。

據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，5月份，杭州十區(qū)商品住宅成交面積56萬(wàn)平方米，環(huán)比下降4%；成交均價(jià)34990元/平方米，環(huán)比上漲3%。從區(qū)域來(lái)看，新天地、拱宸橋、江灣新城、云谷、運(yùn)河新城為高關(guān)注度板塊，新開盤中簽率保持在20%以下。

進(jìn)入6月份，這一趨勢(shì)仍在延續(xù)。上周（6月9日—15日），杭州全市共成交新建商品住宅626套，環(huán)比增加9%；成交均價(jià)31972元/平方米，環(huán)比上漲4%。其中，蕭山區(qū)的新房均價(jià)由前一周的2.75萬(wàn)元/平方米上漲至3.76萬(wàn)元/平方米，周度漲幅高達(dá)37%。同時(shí)，套均價(jià)格也大幅攀升，達(dá)到698萬(wàn)元。

來(lái)源：克而瑞浙江區(qū)域

“杭州房?jī)r(jià)屬于結(jié)構(gòu)性上漲。”中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生在接受記者電話采訪時(shí)指出，一方面，這與市場(chǎng)供應(yīng)密切相關(guān)，杭州自去年限價(jià)放開之后所推地塊項(xiàng)目近期陸續(xù)上市，整體價(jià)格相較此前肯定會(huì)有提價(jià)情況；另一方面，當(dāng)前新房市場(chǎng)以改善性需求為主，低密產(chǎn)品成交占比擴(kuò)大。

以杭州的安琪兒板塊為例，除錦上萬(wàn)象府項(xiàng)目外，區(qū)域內(nèi)另有兩個(gè)待售的不限價(jià)項(xiàng)目：大家·詠印明廬和華潤(rùn)·元起觀潮府，此前拿地時(shí)的成交樓面價(jià)分別為47485元/平方米和50682元/平方米，均遠(yuǎn)高于濱江集團(tuán)的拿地樓面價(jià)?？梢灶A(yù)見，未來(lái)這兩個(gè)項(xiàng)目的入市價(jià)格高于錦上萬(wàn)象府項(xiàng)目將是大概率事件。

此外，上周濱江水電新村建設(shè)規(guī)劃公示，規(guī)劃5幢17～20F高層，架空層達(dá)到了10.6米。今年3月，濱江集團(tuán)以樓面價(jià)77409元/平方米獲得該地塊，成為彼時(shí)杭州新“地王”。此前，濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興接受媒體采訪時(shí)曾透露，該項(xiàng)目規(guī)劃了296平方米、386平方米、506平方米三種戶型，預(yù)計(jì)售價(jià)在12萬(wàn)元/平方米左右。

與此同時(shí)，包括錢江世紀(jì)城的奧映鳴翠府、濱江湖墅項(xiàng)目、中海濱江區(qū)政府項(xiàng)目等板塊“地王”項(xiàng)目，預(yù)計(jì)也將于下半年開盤入市，屆時(shí)杭州新房均價(jià)“天花板”有望再度被打破。

“杭州新房市場(chǎng)本身具有一定的韌性。”高院生分析指出，杭州在城市人口、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)等方面具備顯著優(yōu)勢(shì)，這些都為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了長(zhǎng)期穩(wěn)定的支撐，從而也導(dǎo)致了市場(chǎng)對(duì)核心地段，尤其是限價(jià)放開后項(xiàng)目有一定的漲價(jià)預(yù)期，“開發(fā)商才會(huì)在產(chǎn)品力加碼基礎(chǔ)上有一定提價(jià)空間”。

不過(guò)，杭州樓市同樣分化明顯。當(dāng)余杭未來(lái)科技城、錢江新城等板塊房?jī)r(jià)沖向8萬(wàn)元/平方米時(shí)，遠(yuǎn)郊區(qū)域如臨安青山湖板塊價(jià)格卻從2.8萬(wàn)元/平方米跌至1.3萬(wàn)元/平方米；富陽(yáng)地鐵沿線項(xiàng)目則艱難守住2萬(wàn)元/平方米關(guān)口。反映到土拍市場(chǎng)同樣如此：未來(lái)科技城23號(hào)地塊吸引了47家房企競(jìng)拍，而富陽(yáng)銀湖地塊僅有一家房企報(bào)價(jià)。

“分化是近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)常態(tài)，這背后是市場(chǎng)的理性回歸?！备咴荷硎?，核心地段吸引很多房企去“搶”，原因在于其安全性更高、確定性因素更高?！霸谖磥?lái)的不確定中做到確定，就是找安全性的板塊、安全性的項(xiàng)目?！?/p>

“下半年，杭州新房整體預(yù)計(jì)不會(huì)有特別大的放量，但仍會(huì)呈現(xiàn)出核心區(qū)高熱、外圍區(qū)域分化的局面，受到結(jié)構(gòu)性影響， 新房?jī)r(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)保持平穩(wěn)上漲的走勢(shì)。”高院生指出。

上海：高端盤入市拉升整體房?jī)r(jià)

上海無(wú)疑是今年前5個(gè)月新房市場(chǎng)表現(xiàn)最亮眼的城市。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局數(shù)據(jù)顯示，5月份，上海新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.7%，居全國(guó)第二，僅次于杭州。同比方面，上海新房?jī)r(jià)格漲幅達(dá)5.9%，居全國(guó)第一。此外，今年前5個(gè)月，上海的新房?jī)r(jià)格均價(jià)也領(lǐng)漲全國(guó)，同比上漲5.7%。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，上海新房?jī)r(jià)格表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)得益于高端盤的集中入市，吸引了大量高凈值人群關(guān)注，帶動(dòng)市場(chǎng)熱度提升，并拉高了新房市場(chǎng)的整體均價(jià)。

具體來(lái)看，5月11日，上海徐匯濱江板塊豪宅項(xiàng)目綠城潮鳴東方正式開盤，精裝均價(jià)19.5萬(wàn)元/平方米，191組客戶爭(zhēng)搶120套房源，認(rèn)購(gòu)率近160%，開盤當(dāng)天即售罄，總銷售額高達(dá)69.88億元。

5月21日，上海壹號(hào)院三批次迎來(lái)開盤，認(rèn)購(gòu)率高達(dá)267%，64套房源吸引171組客戶搶購(gòu)，實(shí)現(xiàn)銷售額40.25億元。至此，上海壹號(hào)院2025年內(nèi)兩次開盤合計(jì)銷售108.71億元，成為今年全國(guó)第一個(gè)銷售額破百億元的項(xiàng)目。

此外，前灘公館也在5月實(shí)現(xiàn)“五開五罄”；翡雲(yún)悅府19天內(nèi)兩度加推均觸發(fā)積分制，認(rèn)購(gòu)率高達(dá)318%。

據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，5月份，上海共有40個(gè)項(xiàng)目入市，其中均價(jià)超10萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目共有10個(gè)；新房成交面積61.8萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)16.5%，同比增長(zhǎng)23.7%。在成交前十榜單中，均價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的樓盤有6個(gè)。

在高價(jià)房項(xiàng)目的推動(dòng)下，5月份，上海新房成交均價(jià)再度向上突破，達(dá)到90691元/平方米，環(huán)比上漲24.8%，為上海新房月度均價(jià)的歷史新高。

需要注意的是，自去年3月中?！ろ槻晾镆?96.53億元?jiǎng)?chuàng)下全國(guó)商品房單次開盤最高銷售額紀(jì)錄以來(lái)，上海的“日光”豪宅便不斷涌現(xiàn)。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2024年，上?？們r(jià)3000萬(wàn)元以上新房共成交2530套，全國(guó)占比達(dá)61.6%；今年前5個(gè)月，上海3000萬(wàn)元以上豪宅已成交915套，逼近2021—2023年的全年水平。預(yù)計(jì)今年全年，上海總價(jià)3000萬(wàn)元以上新房的成交量將超過(guò)2000套，成交金額將超過(guò)1000億元。

進(jìn)入6月，上海新房?jī)r(jià)格還在不斷攀升。就在6月初，上海保利·世博天悅項(xiàng)目加推第七批次房源，其中一套頂層房源單價(jià)約30.27萬(wàn)元/平方米，刷新了上海市新房備案單價(jià)紀(jì)錄。

此外，6月8日，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)宣布8個(gè)新盤項(xiàng)目即將入市，其中三個(gè)項(xiàng)目均價(jià)超過(guò)了10萬(wàn)元/平方米。其中，徐匯長(zhǎng)橋的海上清和璽項(xiàng)目?jī)H推出25套房源，備案均價(jià)達(dá)到12.7萬(wàn)元/平方米；靜安曹家渡的康定壹拾玖項(xiàng)目備案均價(jià)達(dá)到17萬(wàn)元/平方米；而上海壹號(hào)院項(xiàng)目的備案均價(jià)更是達(dá)到18.9萬(wàn)元/平方米，相比上一批次房源上漲約4000元/平方米。

中原地產(chǎn)分析師盧文曦分析指出，從全國(guó)看，各線城市房?jī)r(jià)同比降幅持續(xù)收窄，上海樓市在結(jié)構(gòu)性分化中仍展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性。廣州近期優(yōu)化限購(gòu)政策引發(fā)市場(chǎng)想象，但上海因當(dāng)前量?jī)r(jià)表現(xiàn)穩(wěn)健，短期出臺(tái)新舉措可能性較低，交易更多依賴市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)。

南寧：剛需依然是市場(chǎng)主力

這已是南寧連續(xù)第6個(gè)月新房成交價(jià)格環(huán)比上漲了。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局數(shù)據(jù)顯示，2024年11月，南寧新房?jī)r(jià)格開始止跌，并從次月進(jìn)入持續(xù)上漲通道。今年5月，南寧新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.4%，僅次于杭州、上海。同時(shí)，南寧新房?jī)r(jià)格同比降幅也自去年9月以來(lái)持續(xù)收窄，目前已逐漸逼近正負(fù)0關(guān)口。

另?yè)?jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，5月份，南寧商品住宅成交達(dá)到今年月度“小高峰”，遠(yuǎn)超去年同期。5月，南寧主城區(qū)商品房新增供應(yīng)24.49萬(wàn)平方米，同比上漲17.11%，環(huán)比上漲1.27%；成交面積50.41萬(wàn)平方米，同比上漲57.78%，環(huán)比上漲5.85%；成交均價(jià)8398元/平方米，同比下降11.66%，環(huán)比下降1.89%?！昂诵膮^(qū)產(chǎn)品力強(qiáng)，更具價(jià)格優(yōu)勢(shì)的樓盤走量快。 ”

來(lái)源：克而瑞廣西區(qū)域

值得注意的是，當(dāng)前南寧樓市依然以剛需為主。反映到項(xiàng)目情況來(lái)看，克而瑞發(fā)布的5月南寧商品房銷售榜顯示，不論是金額榜TOP10還是面積榜TOP10，整體都以剛需或改善型剛需樓盤為主，數(shù)量占比達(dá)80%左右。

具體來(lái)看，5月銷售金額榜TOP10中，有7個(gè)樓盤產(chǎn)品都是主攻剛需或兼顧剛需及改善型剛需。以華宏云墅為例，作為南寧首個(gè)第四代住宅項(xiàng)目，該項(xiàng)目以改善型產(chǎn)品為主，但也有少量產(chǎn)品兼顧剛需市場(chǎng)。僅萬(wàn)科瑧灣悅、交投·榮和樾園兩個(gè)樓盤主打改善型產(chǎn)品，是相對(duì)純粹的改善型樓盤。

在銷售面積榜TOP10中，以剛需、改善型剛需為主的樓盤更為明顯，除去華宏云墅外和主要銷售辦公產(chǎn)品的東盟威寧文創(chuàng)中心，余下的8個(gè)樓盤都是主攻剛需或兼顧剛需與改善型剛需的產(chǎn)品。

記者注意到，四川邦泰自2024年3月首入南寧斬獲鳳嶺北86畝地塊，到今年5月29日再次拿下南寧長(zhǎng)堽村五組56.8畝商住用地塊，一年時(shí)間里已在南寧布局6個(gè)項(xiàng)目。其中，邦泰·璟和項(xiàng)目自去年12月入市以來(lái)一直占據(jù)南寧單月及今年一季度商品房項(xiàng)目銷售金額TOP1，且單月銷售金額普遍均突破億元大關(guān)。

據(jù)克而瑞預(yù)測(cè)，6月南寧商品住宅供應(yīng)約14萬(wàn)平方米，環(huán)比下降38%，上半年累計(jì)供應(yīng)90萬(wàn)平方米，累計(jì)同比下降16%，下滑幅度低于28個(gè)重點(diǎn)監(jiān)控城市平均水平；典型項(xiàng)目去化水平預(yù)計(jì)僅19%，同比和環(huán)比均持平，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均去化水平。“短期內(nèi)高庫(kù)存問(wèn)題難解，整體去化難言樂(lè)觀?！?/span>

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