每經(jīng)編輯｜吳若凡    

（本文原載于“微信公眾號”real-estate-circle）被稱為“史上最嚴”的上海325房地產(chǎn)調(diào)控，襲來之勢摧枯拉朽，意料之中，市場在一個月后，出現(xiàn)了成交下滑。

上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，4月上海市商品住宅成交量為97.2萬㎡，環(huán)比下滑56.1%，同比下滑21.8%。

但不符合廣大購房者預(yù)想的是，上海的房價依然在漲。鏈家數(shù)據(jù)顯示，4月上海商品房成交均價為32636元/㎡，環(huán)比下滑1.9%，同比上漲10.9%。

為什么就算調(diào)控這么猛，房價也不能“如愿以降”？因為雖然市場成交總量在下滑，但有幾個現(xiàn)象和幾組數(shù)據(jù)不能忽略：

爭相出貨

鏈家統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，與3月相比，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)豪宅項目的新增供應(yīng)量明顯增多，特別是位于浦東、青浦、松江、南匯及奉賢區(qū)域，新增供應(yīng)量均達到10萬㎡以上。

而其中浦東和青浦的新增供應(yīng)量甚至在26萬㎡以上。內(nèi)環(huán)內(nèi)有8個項目推新，浦東就占了4個，分別為尚海酈景、仁恒公園世紀、九龍倉濱江壹十八及浦園（別墅）。

許多高端項目開始爭相入市。例如華發(fā)在上海的首個項目，位于浦東張江板塊的華發(fā)四季，就決定在5月中旬首次開盤。目前張江板塊的均價在65000元/㎡，預(yù)計該項目公寓價格在70000元/㎡左右。

據(jù)悉，另一個重磅項目——華潤華發(fā)靜安府，也預(yù)計在6月底7月初開盤，預(yù)計售價超過8萬/㎡。

內(nèi)環(huán)內(nèi)的商業(yè)綜合體項目“融創(chuàng)香溢天地”目前也緊羅密布地準備推盤，預(yù)計看盤時間在6月底7月初。該項目位于光新路板塊，首批推327套酒店式公寓，單價在5萬元/㎡左右。

雖然現(xiàn)在上海的高價盤蠢蠢欲動，但在不少業(yè)內(nèi)人士看來，這個節(jié)點推盤其實并不理想。

“最好的節(jié)點肯定是新政前，現(xiàn)在對于開發(fā)商來說只能搶時間，越早越好。”

“高價”再漲

高總價項目大舉入市、加大成交，必然帶動市場的整體均價，但除此之外，豪宅價格上漲，也是帶漲總體水平的重要因素。

邦爺注意到，除了尚海酈景，浦東新推的其它3個項目，報價基本都在10萬元/㎡以上，且較2015年推盤報價均出現(xiàn)上漲，漲幅在3.7%-18.9%不等。

上海鏈家數(shù)據(jù)也顯示，“325新政”后一個月，均價12萬元/㎡及以上的豪宅，成交量出現(xiàn)顯著上漲，漲幅達到24.56%。（雖然新政前后38天，均價8-9萬元/㎡、均價9-10萬元/㎡及均價10-12萬元/㎡的高端住宅，均出現(xiàn)成交量環(huán)比下跌。）

供求逆轉(zhuǎn)

有一個現(xiàn)象值得注意：4月，上海樓市的供求比，已經(jīng)由3月的0.4反轉(zhuǎn)為1.1，首次出現(xiàn)了供大于求的局面，消化周期也由3月末的2.6個月上升到了如今的2.9個月。

而且從供應(yīng)看，雖然不少高價項目加快入市，但從總量上看，以剛需項目為主的外環(huán)外區(qū)域，住宅新增供應(yīng)量占比依然在6成以上。

價格方面，克爾瑞數(shù)據(jù)則顯示，新政發(fā)布后一個月，上海一、二手住房成交均價分別為32406元/㎡和26814元/㎡，分別環(huán)比回落了4.8%和0.4%。

“從目前情況來看，二三季度還會延續(xù)四月份的走勢。而如果連續(xù)兩個季度成交較一季度下滑50%，整體房價就將維持平穩(wěn)。”易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱分析認為。

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