每經(jīng)記者｜劉頌輝    每經(jīng)編輯｜程鵬 陳夢(mèng)妤    

借用900萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)貸，“打新”總價(jià)近3000萬(wàn)元的豪宅，不料交房快兩年了，始終沒有辦下不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

6月16日，上海市民朱莉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者爆料稱，四年前參與了黃浦區(qū)綠地海珀外灘二期搖號(hào)開盤活動(dòng)，購(gòu)得一套總價(jià)約3000萬(wàn)元的房產(chǎn)，由于售樓處臨時(shí)要求全款支付，于是借了一筆經(jīng)營(yíng)貸買房“上車”。

然而，小區(qū)交房之后，項(xiàng)目公司至今未開具購(gòu)房發(fā)票，導(dǎo)致一直無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。

業(yè)主的購(gòu)房合同?

每經(jīng)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，綠地海珀外灘二期尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主不在少數(shù)。

“金額較大的豪宅資產(chǎn)最好以自己和家人的名義購(gòu)買，切記一定要將購(gòu)房資金支付到指定的資金監(jiān)管賬戶。”上海市浩信律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、上海律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)委員王俊偉建議，購(gòu)房時(shí)要簽訂正式的預(yù)售合同，辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)。管好自己的錢袋子，避免假結(jié)婚、離婚以及代持風(fēng)險(xiǎn)，不要輕易相信黃牛、黑中介。

開不出的購(gòu)房發(fā)票

2021年12月，上海內(nèi)環(huán)新盤交易火熱，限價(jià)背景下，一二手房之間價(jià)差較大，吸引眾多購(gòu)房者“打新”，開發(fā)商挑客行為時(shí)有發(fā)生。

朱莉便是“打新族”的一員，當(dāng)年12月1日，她在“買到即賺到”的心理下，參與了綠地海珀外灘二期開盤搖號(hào)。年近50歲加之上海戶籍身份，朱莉成了當(dāng)時(shí)的“社保巨子”，盡管認(rèn)籌率達(dá)到246%，她還是在357組購(gòu)房者中“勝出”。

“當(dāng)時(shí)抱著投資目的買了房，搖號(hào)時(shí)運(yùn)氣也不錯(cuò)?！敝炖蚋嬖V每經(jīng)記者，開盤后，售樓處臨時(shí)提高購(gòu)買門檻，要求全額支付房款才能簽合同。

購(gòu)房規(guī)則突然變化，她一時(shí)無(wú)力招架，便以自己公司的名義借得一筆900萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)貸，“搶”下了小區(qū)1號(hào)樓一套大戶型，均價(jià)達(dá)到14.5萬(wàn)元/平方米。

2023年10月，綠地海珀外灘二期順利交付，朱莉和其他144戶業(yè)主領(lǐng)到鑰匙。

但之后一年多里，他們按照購(gòu)房流程到稅務(wù)部門辦理契稅繳納申報(bào)，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，可項(xiàng)目公司一直未能開具購(gòu)房發(fā)票，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理卡在了第一個(gè)環(huán)節(jié)。

是什么原因?qū)е麓蠹夷貌坏劫?gòu)房發(fā)票？朱莉輾轉(zhuǎn)多個(gè)部門了解后獲悉，原因是開發(fā)商欠繳稅款。

“去年每個(gè)月有一兩個(gè)開發(fā)票名額，業(yè)主排隊(duì)等通知，但到今年3月就暫停開具了?！敝炖蚍Q。

綠地海珀外灘二期位于上海黃浦區(qū)董家渡板塊，根據(jù)購(gòu)房者現(xiàn)場(chǎng)提供的商品房預(yù)售合同，項(xiàng)目由中民外灘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱中民外灘）投資開發(fā)。

2025年一季度欠繳稅款納稅人名單（部分） 圖源｜國(guó)家稅務(wù)總局上海市稅務(wù)局

每經(jīng)記者查詢國(guó)家稅務(wù)總局上海市稅務(wù)局官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，中民外灘出現(xiàn)在黃浦區(qū)稅務(wù)局2025年第一季度欠繳稅款納稅人公告名單中，欠繳的企業(yè)所得稅合計(jì)約5.72億元，土地增值稅合計(jì)約3.66億元，增值稅合計(jì)約6018.64萬(wàn)元。

王俊偉分析表示，按照《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》第十九條“銷售商品、提供服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的單位和個(gè)人，對(duì)外發(fā)生經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收取款項(xiàng)，收款方應(yīng)當(dāng)向付款方開具發(fā)票”，開發(fā)商在收取業(yè)主購(gòu)房款之后，應(yīng)當(dāng)依據(jù)稅法的相關(guān)規(guī)定向業(yè)主開具發(fā)票，向購(gòu)房人開具發(fā)票，是開發(fā)商和業(yè)主簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》的附隨義務(wù)，否則將涉嫌違法。

開發(fā)商：?jiǎn)栴}基本屬實(shí)

6月15日下午，在綠地海珀外灘二期會(huì)所大堂，來(lái)自1號(hào)樓、2號(hào)樓和8號(hào)樓的14位業(yè)主坐在一起，溝通各自在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證時(shí)遇到的困難。

羅榮生原先老房子在楊浦區(qū)，綠地海珀外灘開盤后，他看中小區(qū)的地段和未來(lái)規(guī)劃，于是在一期和二期各買下一套房，交房后便搬進(jìn)了小區(qū)二期居住。

“買房時(shí)的銷售聯(lián)系不上了，開發(fā)商在項(xiàng)目里也沒有負(fù)責(zé)人，不知道去哪兒拿發(fā)票?！绷_榮生說。

朱莉也坦言，當(dāng)初的購(gòu)房決策是“頭腦發(fā)熱”，如今公司無(wú)法注銷，每月要償還高昂經(jīng)營(yíng)貸款，還影響自己辦理退休手續(xù)。

據(jù)現(xiàn)場(chǎng)一位業(yè)主介紹，今年3月曾就產(chǎn)權(quán)問題向相關(guān)部門進(jìn)行了投訴，得到了書面回復(fù)。

上海市黃浦區(qū)住房保障和房屋管理局出具的告知書顯示，工作人員第一時(shí)間聯(lián)系了中民外灘，企業(yè)表示臨近年關(guān)，現(xiàn)金流非常緊張，正在加大商業(yè)辦公產(chǎn)品銷售力度，待資金回籠后會(huì)逐步安排車位費(fèi)退還和產(chǎn)證辦理事宜。

中民外灘大股東綠地控股集團(tuán)則在2024年9月回復(fù)業(yè)主表示，公司未按時(shí)協(xié)助辦理產(chǎn)證的問題基本屬實(shí)。由于項(xiàng)目后續(xù)工程酒店、辦公、中央公園持續(xù)建設(shè)，導(dǎo)致出現(xiàn)協(xié)助辦理產(chǎn)證不及時(shí)的問題。

受訪者供圖

“當(dāng)前，項(xiàng)目公司正積極處置資產(chǎn)回款，想方設(shè)法獲取現(xiàn)金流，并協(xié)調(diào)稅務(wù)部門落實(shí)開票工作辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證?！?/span>公司方面表示。

每經(jīng)記者在綠地控股的2024年財(cái)報(bào)中找到了中民外灘運(yùn)營(yíng)情況。2024年，該公司的營(yíng)業(yè)收入約46.28億元，凈利潤(rùn)約6.31億元；現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物約1.39億元，不足以覆蓋上述欠稅總額。

職能部門：將依法辦理相關(guān)工作

針對(duì)綠地海珀外灘二期不動(dòng)產(chǎn)登記的問題，每經(jīng)記者6月16日趕到黃浦區(qū)稅務(wù)局，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此前已接到過該小區(qū)業(yè)主的類似反饋，接下來(lái)將合法合規(guī)，依法辦理相關(guān)工作。

黃浦區(qū)自然資源確權(quán)登記事務(wù)中心一位負(fù)責(zé)人也表示，系統(tǒng)顯示有少數(shù)業(yè)主辦理了產(chǎn)證。“目前，該小區(qū)在我們這里顯示是正常狀態(tài)，主要資料齊全就可以申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記，提供購(gòu)房發(fā)票是辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的前提之一，是房款結(jié)清的證明材料?！?/span>

公開資料顯示，綠地海珀外灘二期為綠地外灘中心項(xiàng)目的高端住宅部分，該項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積約120萬(wàn)平方米，包括4棟甲級(jí)寫字樓、7棟總部辦公樓、高端購(gòu)物中心、超高層七星級(jí)酒店及高端住宅樓等。住宅部分僅占整個(gè)項(xiàng)目約10%，對(duì)于開發(fā)公司而言，資金回款的確存在不小壓力。

依據(jù)《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》第三十五條規(guī)定：

納稅人存在應(yīng)當(dāng)開具而未開具發(fā)票，或者未按照規(guī)定的時(shí)限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性開具發(fā)票，或者未加蓋發(fā)票專用章；以其他憑證代替發(fā)票使用等違反本辦法規(guī)定行為的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令改正，可以處1萬(wàn)元以下的罰款；有違法所得的予以沒收。

“通常情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)如果對(duì)開發(fā)商的違法行為進(jìn)行了處理，若是自身原因無(wú)力支付稅款，稅務(wù)機(jī)關(guān)也只能持續(xù)追繳。”王俊偉建議，當(dāng)前，業(yè)主、開發(fā)商和稅務(wù)部門等有關(guān)單位，應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)一致各負(fù)其責(zé)，盡快為小業(yè)主解決燃眉之急。如果無(wú)法協(xié)商一致，業(yè)主可以通過訴訟的方式，追究開發(fā)商的責(zé)任，通過法院強(qiáng)制執(zhí)行方式來(lái)辦理。

6月17日，據(jù)知情人士透露，目前，項(xiàng)目公司已在全力解決綠地海珀外灘二期不動(dòng)產(chǎn)登記問題，預(yù)計(jì)下半年陸續(xù)完成。

每經(jīng)記者最新獲悉，6月18日下午，開發(fā)商方面通知二期全部業(yè)主，可以開具購(gòu)房發(fā)票并辦理不動(dòng)產(chǎn)登記了。

（應(yīng)采訪對(duì)象要求，朱莉、羅榮生為化名）

記者|劉頌輝

編輯|程鵬?陳夢(mèng)妤?蓋源源

校對(duì)|趙慶

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